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「売り相場」と言われている昨今ですが、現在、売りによる利益確定を図っている方は
ちょうど不動産を購入して５年くらいの長期譲渡のタイミングなのではないかと
想像します。
平成２１年及び平成２２年に土地等を先行取得したときの特例、皆様覚えてますか？
使わないと損ですよということで、自分の思い出しのためにも改めて書いてみたいと
思います。
まず、制度そのものは国税庁のタックスアンサーをご参照ください。
先行取得土地等の特例
１０００万の特別控除
【先行取得土地等の特例】
平成３２年１２月末までに、２００９年、２０１０年以外の期間に購入した物件を売却し
その土地部分で利益がでたら、８割ないしは６割カット計算して良い、という特例です。
例えば、１０００万で買った土地が１５００万で売れた場合、５００万の利益に対して
８０％であれば４００万、６０％であれば３００万を譲渡益から差し引いて良い、
ということになります。
ただ、この特例は免除ではなく、そのカット分だけ特例を出している不動産の土地価格を
減らすので、将来的にその物件を売却したら、その時は譲渡益が大きくなる可能性が
あるということになります。あくまで課税の繰り延べということです。
カットできる金額は、平成２１年に購入した土地の場合は８割、平成２２年に購入した
土地の場合は６割です。なお、当時申請をだしていないと受けられない特例ですので、
申請していない方は残念ですが適用対象外・・・。
【１０００万控除の特例】
平成２８年１月以降、平成２１年もしくは平成２２年に購入した不動産を売却して、
その土地部分で利益がでたら、１０００万分は利益から差し引ける、という内容です。
こちらは先行取得土地等の特例とは関係なく、平成２１年および平成２２年に購入した
土地を５年後に売ったら無条件に受けることができます。申請は不要です。
事業用に限らず、この期間に購入している不動産すべてに適用される事案となります。
※確定申告書に計算書や必要書類をつけて自分で申告するので、知らない人は
通常計算してしまう可能性がありますのでお気を付けください。
私の場合、２０１０年に購入した札幌３棟目が上記特例を利用できる物件となります。
札幌２棟目の時に痛い目を見たので、その後はこの特例のことを意識しております。
札幌３棟目自体は、この特例のことがあるので当分売却はできません。
２０１０年１２月に購入しているので、２０１６年１月以降にならないと長期譲渡扱いに
なりませんから、少なくとも今年は売却することは出来ません。１０００万の控除も
２０１６年以降でないと受けられません。
先行取得土地等の特例は、札幌３棟目を保有している状態で、保有年数を問わず
物件を売却した時に活用することができます。
※２０１５／９／８ 記載に誤りがあったので訂正しました
先行取得土地等の特例を利用した場合の税金の計算方法は、譲渡益から土地の売却益に
６０％（２００９年に購入している人は８０％）を掛け算したものを差し引くだけです。
例えば、土地２０００万、建物２０００万の合計４０００万で札幌１棟目を購入して
いたとします。これを土地２５００万、建物２５００万の合計５０００万で売却した場合
どうなるか計算してみます。
減価償却は４年で全てとり終わり、簿価は土地代の２０００万とします。
本当は仲介手数料などの経費を加味する必要がありますが、ここでは考慮しません。
そうすると、利益はこの時点で３０００万となり、譲渡税は３０００万の２０％で
６００万かかることになります。でかいですね。
ここで、先行取得土地等の特例を利用した場合の計算をします。
土地だけで見れば、２０００万で買ったものを２５００万で売ることになります。
土地の譲渡益は５００万。この６０％だから３００万が控除対象となります。
利益の３０００万から特例の３００万を差し引くと２７００万。税金は２０％だから
５４０万となります。特例を使うことで、６０万の節税ができました。素晴らしい。
この特例、土地の売却益に対しての６０％ですから、土地建物の比率を売却時に
考慮してあげることで、更なる節税が図れそうです。
先ほどの例で土地２５００万、建物２５００万としましたが、これを土地３０００万、
建物２０００万として計算しなおしてみると、土地の譲渡益が１０００万なので、
６００万が控除対象となります。先ほどの２倍です。税額は３０００万から６００万を
引いた２０％ですので、４８０万となりました。土地と建物の比率を変える前と
比較しても、更に６０万の節税です。
あくまで札幌３棟目の売却益にこの控除分が加算されてしまうだけですので、
全体で見れば別に得をしているわけではありません。とはいえ、札幌３棟目を
持ち続けていればその繰り延べされた分はかかりませんし、売ったとしても１０００万の
控除があるので、純粋に１０００万までは得をするという結果になります。
というわけで、売却するにしても先行取得土地等の特例や１０００万控除の特例の
権利を持っている方は、土地建物の比率や売却の順番について気をつけていきましょう。
せっかくの権利を行使しない手はないですから。
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