2015年08月25日

土地売却における利益と課税金額の計算について。

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土地の売却をする際の税金について、機会があったので改めて勉強をしました。



仙台の法人で取り組んでいる太陽光発電。野立てなのですが、パネルを設置する用地を

今年の3月に購入しております。そしてその用地を購入する際に、事業で使わない

隣地も抱き合わせで購入せざるを得ない状況になっておりました。



売主さんからすれば、両方の土地をいっぺんに買ってもらわないと意味がないのです。

他方、私たちとすれば、事業に使わない土地など購入しても意味がありません。

金融機関さんにも、会社名義でその土地を買うのは止めてくださいと言われます。

両方の区画で太陽光をやれればよかったのですが、そこまで融資を引く力もなく・・・。



結果として、事業に使う土地は仙台の法人で、事業に使わない土地は社長を引き受けて

もらっている義母が買う、ということに落ち着きました。そしてその土地については、

太陽光をやろうとしている人に売却する、という形で手筈を整えました。



あれから半年近くが経ち、いよいよその土地を売る時が近づいています。買主さんの

融資確定待ちでしたが、なんとか融資が固まってきそうだということであり、そろそろ

売却の準備を始める頃合いになってきた、と。



そこでふと、売却時の税金について確認しておかなくては、となったのです。

右から左なので、特に税金がかかる認識はないのですが、念のため。



まず、売却時の利益は以下のように求められます。



売却時利益=売却額−(土地価格(簿価))−売却時経費



残債ではなく簿価から計算することに注意します。

例えば、土地の簿価が2000万、残債が2500万の土地を3000万で売った

仮定します。手元に残るお金は3000万−2500万=500万ですが、税務上は

簿価から計算するので3000万−2000万=1000万となります。



※2015/08/26 補足

上記はあまり適切な例ではなかったです。土地なので簿価は減価しませんので、

実際には簿価<残債というケースはあまり発生しないかと思います。建物は減価するので

オーバーローンなどを引いていると、簿価<残債のケースが発生し得ます。



そして取得時の経費ですが、これは取得時に経費で落とさずに簿価に組み込んでいれば

土地価格の一部になりますし、そうでなければ土地価格には含まれません。

土地取得時の経費として挙げられるのは、登記費用、固定資産税清算金、印紙代、

仲介手数料あたりになるかと思います。不動産取得税は・・・取得時の経費として

考えるにはちょっと時期が離れすぎているから、違うかも?(自信ありません)



義母の場合、今年3月に購入して今年9月に売却ということになるため、確定申告には

この土地の話は今はまだ載ってません。取得時経費をどう扱うかについては未確定に

なっておりますので、売却時の税金が減る方向で申告すれば良いのかなと思います。



売却時経費は仲介手数料や印紙代ですね。ここは割とあっさりした感じです。



義母の場合は、上記計算式にてきちんと計算してみたところ、課税される要素は

ありませんでした。土地の売却については分離課税になるから、もし利益が出ると

損益通算できず、モロにその税金を被らないといけなくなります。他の経費とぶつけて

調整するようなことができません。法人ならそれも可能なのですが・・・。



ちなみに利益が出た場合、5年以内なら39%、6年以上なら20%の課税となります。



法人の場合は、損益通算ができますので、利益を他の経費と打ち消すことができます。

税率自体は法人税に従いますので、最大でも36%強です。税率だけ見ると個人の長期が

一番お得に見えますが、損益通算して経費で利益を打ち消せることや、所得が800万を

下回る法人であれば税率も23%強になることを考えると、法人の方が何かと有利に

なるのではないかと考えられます。



まとめると

・利益の計算は手元に残ったお金ではなく簿価から行う

・簿価に取得時経費を含めたか含めてないかで簿価が変わる

・個人だと分離課税、法人だと総合課税

という3点がポイントになるかと思います。



2番目の取得時経費のところがちょっとぼやっとしていたのですが、今回調べたり

顧問税理士さんに聞いたりして、だいぶはっきりすることができました。やはり、

自分の事例できちんと自分で計算することで、知識が机上のものではなく、具体性を

帯びた自分の血肉になるなあと感じます。



今後もその姿勢(自分で計算する、自分で試す)をしっかり持っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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