2015年08月23日

驚きの賃貸事件簿 in 行動する大家さんの会。

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昨日は久しぶりに開催された行動する大家さんの会の勉強会と懇親会に参加しました。

諸事情によりスタッフが減ってしまった、ということで、運営も大変だっただろうと

推察されます。お疲れ様でした。



今回の勉強会は、全国賃貸住宅新聞の連載でもおなじみ、章司法書士法人の代表、

太田垣章子先生による「本当にあった!驚きの賃貸事件簿」でした。

これがもうすごいのなんの。確かに、出来事自体もすごいのですが、それ以上に

太田垣さんのパワーがすごいというか。誤解を恐れずに言うなら「人懐っこい

よくしゃべる大阪のおばちゃん」みたいな。終始機関銃のようにしゃべりまくり。



しかもそこから出てくるエピソードが一つ一つ濃い!ちょいちょい笑いのポイントを

挟んでくるし、それでいてすごく勉強になることを言ってたりするし。オフレコの

話もいろいろと出てきて、濃密な勉強会となりました。



オフレコと言われなかったところだけ、少し書いてみたいと思います。



【夜逃げの話】



「夜逃げされたことがある人、手を挙げてください」

はーい、ありまーす。何回も夜逃げされてまーす。



「夜逃げってどうやって判断してますか?」

あれれ?そういえばどうやってだろう?札幌でしか経験がないので、管理会社さんが

夜逃げと判断してくれていたから、それは考えたことがなかったです。



ライフラインが止まったら夜逃げ?という判断は危険なのだそうです。ライフラインが

全て止まっていても、生きることはできると。水道はペットボトルのを買って代用、

電気はアウトドアグッズのランタンなどで代用、ガスはカセットコンロで代用。

そこまでしてなぜライフラインを止めたままにするのか理解はできませんが、意外と

そういう形で全て止まった状況で暮らしている人もいるそうです。



一番妥当な判断は、玄関への目張りとドアノブの埃だそうです。玄関から出入りしている

気配がない場合は、夜逃げになっている可能性が高いと。ただし、ゴミ部屋で玄関が

使えずにベランダから出入りする剛の者もいるそうで、総合的な判断が必要とのこと。

お、奥が深い・・・・・・



そして夜逃げの確認の立会い時は、あくまで安否確認として警察同行の元で行うこと、

立ち入った際に、食品の賞味期限などをチェックして、いつまで生活していたかを

限られた情報から類推すること、などをご指導いただきました。



【身分証明書】



住民票、印鑑証明、源泉徴収をすべて偽造(しかも透かし入り)しているケースも

過去にはあったそうです。これを土地取引の時に使われたら防げなかっただろう、

というコメントには背筋が寒くなりました。



【外国人入居者さん】

子供に教えるようにハウスルールの細かいもの(ここで靴を脱ぐ、のレベルから)を

作り、各国語に翻訳しておくことを推奨されておりました。うん、確かにそれは納得。

あとはお国柄によってはルームシェアを当たり前のようにしている人もいるそうですので

誰が住んでいるか定期的にチェックし、パスポートのコピーを貰うとか、主契約者が

いつの間にか引っ越していないか、などに留意すると良いそうです。



【賃貸経営の基本】

その1:全ては記録をすることから。記録から賃貸経営が始まる。



写真を現地に行くたびに同じ角度で撮っていると、洗濯物や傘などが女物から男物に

変わっている、などの変化に気づくことができるそうです。



滞納者への督促についても、記録を活用すると良いそうです。

「昨日もお電話しましたが〜」「先月も滞納されていたかと思いますが〜」「○回目の

お電話になりますが〜」という形で、さりげなく記録していることを伝えることは、

相手に対するプレッシャーになるそうです。

(あくまで口調は穏やかに、恨み節や恫喝は絶対にしない)



その2:イレギュラーに注意



入居者様がいつの間にか入れ替わるケースがあります。離婚により主契約者が出ていく、

審査が通らないから別の人の名義で借りてもらっている、など。こういった場合は注意が

必要で、ちゃんと主契約者を押さえておかなくてはならないとのことでした。確かに

督促したら契約者はいません、ってのは法的にはものすごく弱いですねえ。



あとは法人貸から個人貸への切り替えも要注意だそうです。原状回復などを契約し直した

個人がどこまでやるか、など責任の所在があいまいになるからだそうです。対策として、

契約を切り替える際にきちんと前契約者と話をつけて、その旨を新契約者の特約に

盛り込むべきである、とのことでした。



その3:更新ごとのご連絡と情報収集



できれば、連帯保証人さんに更新時にお手紙を出すべきとのことです。

連帯保証人さんもいつの間にか引っ越したりしている可能性があるので、何かあった際に

常に連絡が取れる状態を維持しておくことが必要です。手紙が転居先不明で戻ってきたら

主契約者にそのことを伝え、新たな情報を収集することができます。



あとは、連帯保証人であることを忘れていただかないため、という本人向けの意味も

あるということでした。



その4;愛情をかける



物件は小さな子と同じ。愛情をかけて、手は出さずに見守る。

トラブルも小さなうちは芽を摘みやすいけど、大きくなると手が付けられなくなる。

小さな変化を見逃さず、愛情をこめて観察して、物件に気を配ってあげること。

そういった地道な活動が安定した賃貸経営を生み出す。



愛情をかけるという話は私も実感することがあります。最近ほったらかしだったなあと

思う物件に足を運び、近隣を営業して回ると、営業と関係ないところから申込が入る、

なんて現象がけっこうあります。これもある意味物件に意識を向けた結果なのかも

しれないなあ、なんて思ったことも。



太田垣先生とお話するのは地味に2回目。前は別の大家の会のお食事会でお会いして

名刺交換してお話をしたのですが、その時もいろいろな経験を持っているすごい人だと

思ったものでした。ご厚意に甘え、仙台法人の定款を軽くチェックしてもらったり

したこともあります。久々にお会いできてよかった!



懇親会からの二次会まで、大いに楽しませていただきました。

AOAの皆さん、太田垣先生、参加された皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 11:39 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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