2015年08月15日

不動産投資コンサルの方の「総資産○億円」って本当に信じていいの?

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不動産投資の飲み会に行くと、資産がいくらとか借入がいくらとか規模がどのくらいとか

そういう話で盛り上がるシーンがあるかと思います。私も嫌いじゃないネタですし、

借金総額とか物件の戸数とかは話したりします。飲み会ではその程度で終わります。



さて、これが飲み会じゃなくてインターネット上でのセールスレター等であれば、

もう少し吟味して内容を紐解いていかなくてはなりません。そのブランド力を使って

次なるビジネスを考える気持ちがあるならば、多少「いいところだけ協調」している

可能性もあると疑うべきだからです。



具体的に言えば、実績を引っ提げてコンサルや塾、個別相談を始める人、です。

これらのサービスが仮に無料だったとしても、キックバックなどによる収入があるかも

しれませんので、サービス提供者全体を対象とさせていただきます。



本当にその人にお金を払うだけの価値があるのか?そのセールスレターで本当に

その人の実績を把握することはできるのか?そこを見極められるといいですよね。



別にコンサル自体が悪いことだとは思っていません。私は横のつながりで情報収集を

していますが、いちいち飲み会に出て群れるのも面倒だという人もいるのは理解します。

ですので、そういう発想をお持ちの方が、お金を払ってコンサルを受けること自体は

いいと思いますし、コンサルさんもそのニーズに応えればいいのだと思います。



ただ、そのコンサルさんの知識も玉石混合。少なくとも、私の知っている大家さんには

そういったコンサルさんに紹介された新築案件にトライしたら、途中で工務店さんが

潰れてしまい、多額の費用をかけてリカバリーする羽目になった人もいます。

(その時はそのコンサルさんも頑張って支援していたっぽいですが・・・)



どうせなら、腕のいいコンサルの方にお願いすべきですよね。

ですので、今回はセールスレターに出てきがちな言葉について、どういうところを

注意してみていくべきか、なんとなく書いてみようと思います。



キーワードその1:総資産○億円!



ここで言う総資産は、BSの左側の資産の合計なのか、BSの資産と負債を差し引いた

純資産のことを言っているのかをはっきりさせるべきと思います。



一般的に、借入を用いて不動産投資を行うと、総資産は一気に膨れ上がります。

1000万の自己資金を入れて1億の物件を購入すれば、総資産はあっという間に

一億円に到達します。そして、総資産を基準にすれば、借入が一億円であっても

「総資産1億円!」と言うことができます。



正直、年収の高い人が某金利の高いサラリーマンの属性に融資する金融機関さんで

ちょいと融資を引っ張って物件を買えば、このくらいあっという間ですよね。



ついでに、今まさに売った時の価格で資産を計算しているのか、購入当初の価格で

資産を計算しているのかでも変わると思います。どちらか都合のいい方の値を採用して

「総資産○億円!」と言っていないのか?という点も注意が必要と思います。



キーワードその2:家賃収入が毎月○百万円!



それが売上基準なのか、経費を差し引いた粗利基準なのか、借入の返済も加味した

キャッシュフロー基準なのか。得てしてそういう細かいことは書かれておりません。

まあそうですよね、書かない方がいいことも世の中にはありますし。



すげー、月収○百万あれば悠々と暮らせる!と思っていろいろ話を聞いてみたら、

返済比率や経費率が高くてあまり手元にそのお金が残っていないから、コンサルでも

やって稼いで補填しよう・・・みたいな方だった、ということがないようにしたい

ものですね。師とあがめる人のスキルって重要ですから。



キーワードその3:年間キャッシュフロー○千万円!



これは一見すると良さそうな感じなのですが、税引前キャッシュフローなのか、

税引後キャッシュフローなのかという点や、借入総額がいくらなのか、などに

よって評価が分かれてきます。



まず、税引後キャッシュフローでない人はちょっと眉唾かもしれません。

不動産でお金を残そうとすると、税金とどう向き合うかはとても重要です。

極論ですが、税引前キャッシュフロー1000万と言いながら、申告上の所得が

2000万だったとすると、所得税40%に住民税10%が加算されるので、

税金は1000万の支払になります。そうすると、キャッシュフローはゼロに・・・。



勿論、こんな極端な話はないと思います。ただ、税引前キャッシュフローという指標は

その先に税金という関門が待っている数字だということを意識すべきだと思います。



あとは税引後だったとしても、借入の比率がどのくらいあるか、返済比率がどのくらいか

という点によって、リスク許容度が低くなる可能性があります。変動金利の借入が

大量に残っていて、返済比率が70%近かったりすれば、金利が少し上昇しただけで

かなりのキャッシュフローが消えてしまうはずですから。



キーワードその4:物件数○○棟○○○室!



規模で訴求するパターンです。確かに規模は大きいと思います。ただ、この場合は

どういった間取りでどこの地域に物件を持っているか、が重要になるかと思います。



私の物件を例にとって説明します。以下、札幌3棟目と東京2棟目の戸数です。



東京2棟目 5室

札幌3棟目 16室



ここだけ見たら、札幌3棟目の規模の方が大きいという印象を持つでしょう。

では次に少し情報を付加してみます。



東京2棟目 2LDK1室、2DK2室、事務所2室

札幌3棟目 1R16室



印象が変わってきませんか?ファミリー間取りの方が部屋が大きいので、さっきより

札幌3棟目の規模の方が大きいと思わなくなったのではないでしょうか。



この2棟ですが、家賃収入は似たようなものです。そんなに差はありません。

購入時の価格は東京2棟目>札幌3棟目となります。



○○棟○○○室と言っている方も、ひょっとしたら地方の家賃が安い物件を大量に

取得しているだけだったりして・・・?どのようなポートフォリオでやっているのか

しっかり把握していく必要があるかと思います。



繰り返しになりますが、コンサルの方を否定するつもりはありません。

ニーズがあるからこそのコンサルタント業なわけですし、必要としているお客様が

いる限りは、その知識をフル活用して顧客満足度を向上させていただきたいものです。



ただ、そのニーズを作るために誇大広告気味になってしまっている人を見分けるための

知識を、サービスを受ける側も持つべきではないかと思うのです。



賢い消費者になっていただきたいと思い、今回のブログ記事を書いた次第です。

お前ごときに偉そうに言われたくないわ、という方も当然いらっしゃると思いますが

こういった当たり前の情報をまだ理解していない方に伝わればという気持ちで

書いた次第ですので、ご容赦いただければと思います。

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posted by ひろ* at 13:05 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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