2015年08月12日

金融機関さん的には法人より個人がやりやすい&読者さんのご意見に回答します。

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戸建の融資状況なのですが、どこの金融機関さんも「個人でなら・・・」と言います。

事前に法人を作っておいて、決算をきちんと積んでおかなかったのが失敗でした。



先日、打診している金融機関さんのうち1行がNGの回答を返してきた戸建への融資。

残り3行にご検討をいただいておりますが、うち2行に「新設法人は審査が厳しくなる為

個人での融資でお願いしたい」と申し入れられてしまいました。



先日、顧問税理士の先生およびセカンドオピニオンを求めた別の税理士の先生共に

法人で融資を受けて購入した方が税務的には良いと思う、という意見をいただいて

おりまして・・・。そんな状況での「個人でお願いします」はなかなか厳しいなあと。



では、金融機関さんはなぜ「個人でお願いします」と言ってくるのでしょうか。



なぜ個人がいいのかと言えば、やはりこれまでの取引の履歴があるからということに

なってきます。個人では積金や少額の融資取引をすでに行っております。信金さんや

信組さんは、これまでの取引実績やおつきあいの長さを重視して、その信頼関係に対し

融資を出すような雰囲気があります。



新設法人と個人がいくら実態が同一といっても、これまでのおつきあいの積み重ねが

個人の人格で行われていた以上、新設法人は「一見さん」扱いになってしまう、という

観点があります。また、新設法人なのでこれまでの業歴もなく、いくら個人と同一と

いえども、そんな何だかわからないところに融資は出せない、みたいな話になってしまう

という事情もあるようです。



前々から法人を作っておかなきゃなーと思っていながら、サボってきたツケがここで

出てしまった感じです。いや、どうせ法人を作るなら一緒に物件購入も・・・という

欲の皮を突っ張らせていた自分が悪いと言えば悪いんですけどね。



とはいえ、セカンドオピニオンをお願いした税理士の先生はメガバンクや大手地銀と

お付き合いがあるようで、そういったところは変な手垢のついていない新設法人の方が

審査がやりやすいということをおっしゃるそうです。金融機関さんの立ち位置によって、

どういうやり方が最適なのかは変わるようですね。



とはいえ、今回は信金さんや信組さんでお願いする以上、彼らの流儀に合わせるべきで。

こうなったら仕方ないので、個人で購入して途中から法人に切り替えるということも

視野に入れておこうと思います。切り替えにかかる費用がもったいないけど・・・。



ところで、昨日書いたブログのコメントで、匿名の読者の方から「銀行の労力を

思慮出来るのであれば、銀行に4股かけるやり方のほうが如何なものかと思います。」

というコメントを頂戴しました。こんな瑣末なブログですが、こうしてコメントを

入れていただけることに感謝したいと思います。



確かに、4行に打診しても融資を実際に実行してもらえるのは1行だけですから、

他の3行に対しては完全に徒労で終わらせてしまうことになります。そこに対しては

大変申し訳ないという気持ちはあります。断る方も辛いです。



とはいえ、逆に言えば金融機関さんだってお客を選びたいわけです。私なぞに融資を

したら、貸し倒れになってしまうのでは?と考えるかもしれません。そうなれば、私の

時間も徒労に終わってしまいます。そして何より、売主さんや仲介業者さんが私との

契約に費やした時間が全て無駄になってしまいます。



私が最も重要視しなくてはいけないことは、売主さんとの契約を全うすることです。

そのために金融機関さんに支援をお願いしているのです。そして金融機関さんも私の

要請に確実に応えられるわけではないので、そのリスクヘッジとして複数行への打診を

せざるを得ない、というのが実情です。



ただ、黙って複数行に打診をすることも信義に反します。ですので、各行に融資の打診を

する際には、必ず複数行に打診していることもセットでお伝えしています。各行の審査に

進展があれば、それらの情報は全て各行に伝達しております。



事前に競争であることを伝えることで、金融機関さんの時間が徒労に終わる可能性も

理解してもらっております。その上でそれでも融資案件として取り組んでいただけるか?

そういう問いかけをした上で、取り組んでおります。



複数行に打診したところで融資が確実得られるかわからない程度の小物のアプローチと

メインバンクと太いパイプで結ばれている人のアプローチは異なってしかるべきです。

置かれた立場によって、最適解は異なります。そしてさすがにその背景まで洗いざらい

ブログに書くこともできませんので、読者の方からしたらおかしいと思うことも

おそらくあるでしょう。



ただ、それは私に取っても違った見方を学ぶ機会になるので、できる限り真摯に受け止め

自分自身の血肉にしていくよう心がけております。貴重なご意見をいただけることに

感謝したいと思います。



そんなわけで、融資特約の期限が来週に近づいてきているので、各行のフォローアップを

引き続き行っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(4) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
投資家にも現在おかれている環境、例えば資本力の差、知識技量の差、器量の差等がありますので、各個人の投資の方針に正しいor誤りは本来言えないのかもしれませんが…。

売主との契約(融資特約を含めて)を全うすることは大事といいますか、当たり前の責務です。その前にそもそも自分が融資を受けられる状況であったのか?

自分の財務状況が現在どうなっているのか?
などを客観的に見つめなおす必要があります。
(銀行からもし言われないけれども財務状況を懸念される場合、当該稟議はアウト…最悪、面と向かって指摘されてしまう場合は『予後不良』です。)

銀行の顧客獲得競争のための複数申し込みは場合によってはあると思います。

しかし、それは『優良』顧客獲得競争です。
(具体的には申請者が確実な融資を確信して、それぞれ取引実績のある金融機関に取引を仕掛けます。前提条件として、複数機関との取引がすでに暗黙の了解になっていること、融資がなくても現金決済できるなどの環境設定が必要になってきます。)

間違ってもババ抜きではありません。

優良顧客でもなんでもないのに、競争なので他にも融資を打診していますと公言されてしまった銀行はどう思うでしょうか?

そもそも競争とはもしかして金利交渉をするつもりですか?

本当に金融機関との信頼関係が出来ていれば、おそらく今とは全然違った景色が見えてくるだろうと思います。

銀行員のリップサービスを鵜呑みにして自分が優遇されていると勘違いしていませんか?

本当の優遇は恐らく経験されていないと思います。
(銀行員が苦労して…少々無理をしてでも協力してくれるのは実は優遇されているからではありません。これが理解できている人は結構少ないです。実は他の業種も同じです。)

多分、定期積立を依頼されることが多いと思いますが
それが意味することは何でしょうか?

融資否決を受けて積立を解約する?
それが今後どう作用するか理解できていますか?

自分に利があるか無いかで判断していませんか?

もしかしてガス会社等をコロコロと特典狙いで変えていませんか?(そういう人をよく見かけます。)

4銀行の4股…

4つも股をかけないと厳しいですか?
(とにかく数撃ってどれか当たってくれないかな…的な感じですか?)

まず、自分の投資実績・能力を信用出来てかつ
銀行を信用出来ていたらそうはならないと思います。

銀行頼りではなく、自分ならこれくらいは融資確実だろうという目安を常にもっておく必要があります。

その目安を持っていて融資否決だった場合と
全く目安を持たずにあてずっぽうで融資否決だった場合とでは結果は同じでもその内容は大きく違います。

その点はどうでしょうか?

融資特約を付けておられるでしょうから
売主も了解のうえで契約は進んでいるはずです。

自信をもって買い付けを出し、自信を持って融資を申し込んだうえでの融資否決であれば問題はないと思います。(それで非難されるのであればそもそも信頼関係が築けていないか信頼を築く価値のない業者と言えます。)

銀行融資に限らず信頼関係はとても大切です。
言われなくても分かっていると思っていても全然理解できていない場合もあります。

そうならないように常に気を付けていきたいものですね。

もしある程度経験を積んだ大家仲間がいらっしゃるのであれば、社交辞令は無しで意見してもらうといいと思います。そういう仲間は非常に大切です。(正直、もし誰も指摘してくれない、もしくは指摘できる能力がないならばその集まり自体が危ういと思います。)

そういう意味も含め、加えてわざわざ記事にして頂きましたので、こちらも時間を使い追加コメントさせて頂きました。まだ今なら間に合うと思いますので頑張ってください。

決して悪意はありませんのであしからず…

PS.当方、ゼロからスタートの大家です。弱小からのスタートであるからこそその段階で大切にしなくてはならないことがあります。気付いてもらえたら幸いです。
Posted by はぐれ at 2015年08月12日 14:03
>はぐれさん

コメントいただきありがとうございます。
前回コメントいただいた方は、はぐれさんだったのですね。
わざわざ時間を費やしてコメントいただけることに感謝いたします。
もちろん、悪意があるとは思っていません。

ご指摘の通り、金融機関さんとの信頼関係は作れていないだろうと思います。
関係が作れていれば、そんなにいくつも打診しないと不安だという状態にはならないはずです。
ですので、優遇されているとは思っていませんし、真の優遇なんて夢のまた夢です。
(はぐれさんの真意を理解した上での回答になっているかはわかりませんが・・・)

複数行さんに出したのは、あくまで自分が融資を簡単に得られる属性ではないことが大きな理由です。
「とにかく数撃ってどれか当たってくれないかな…的な感じですか?」という問いかけがありましたが、その考えが近いです。
関係が作れていないから、不安になっていくつもの金融機関さんに打診してしまっているというのが正直なところです。
そして、その発想が間違って居る、というご指摘なのだろうと思います。

あわせて、積立をしている金融機関さんが複数あり、案件があるのにお取引をしている金融機関さんに相談しないことは失礼にあたるだろうと考えたのもあります。

金利交渉をするつもりですか、というご指摘に対しては、はっきりNOと言えます。
金利での競争を煽るほど偉い立場ではないことは自覚しています。
むしろ、融資をしていただきありがたいと思わなくてはなりません。
よって、他行さんに「○○銀行さんはこんな金利でしたよ」などと言って金利競争を仕掛けるつもりはありません。
最初からそういった駆け引きなしで、出していただいた条件の中で決めます。

はぐれさんから見たら、私は自分の実力に不相応な買付を出し、そのために各行に対して迷惑をかけている人に見えているのではないかと感じました。
誰も融資を出してくれないのではないかという不安を感じなくなるような財務状態を目指す必要があるのだろうと考えます。

以前より何回かコメントをいただいておりますが、その度に考えさせられます。
いつもありがとうございます。
Posted by ひろ* at 2015年08月13日 01:59
指摘があったからといってブレる必要ないですよ

銀行も融資不可の判断は早くて、あまりにも早い返答は印象悪いのでわざと時間おいてたりします。

すでに取引のある銀行を除けば、結局はそんなに迷惑でもないですし、今はとにかく少しでも条件の良い形で不動産投資を成功し、余裕が出たらまた銀行にリターンすればいいんじゃないですかね。

プロパンガスの話もありましたけど、滅茶苦茶しなければ競争社会なんでお互い様でしょう。

投資で怖いのは欲張る事であって、情報に流されてコロコロ目移りしてしまうのは危険ですよ。
Posted by at 2015年08月13日 02:21
>匿名さん

ご意見ありがとうございます。
ぶれないことと意固地になることを勘違いしないように。
柔軟であることと自分を見失うことを勘違いしないように。
そんなことを念頭に置きながら、ブログに対して意見をくださる
いろいろな方のご意見を伺ってみたいと思います。
Posted by ひろ* at 2015年08月17日 08:17
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