2015年07月13日

都内の小ぶりな物件を内覧してきました。

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昨日は物件の内覧に行ってきました。



先週見てきた物件について、コストの算出をするためにもう一度内覧をしてきました。

今度は、修繕をお願いする予定の建築士さんや、管理委託をする予定の業者さんを

現地に連れていき、コスト面での詰めや利益面での詰めをしていこうと思いまして。



今回、検討している場所は都内の物件なのですが、それほど立地が良いわけでは

ありません。同じような価格のものは、一昔前なら普通にごろごろありました。

今は高騰しているので、まあこれでも割安に見えますが、普通に工夫なしで賃貸に

回した場合は、あまりパッとした数字は残さないなあという感じです。



収益面から逆算して指値を入れてみようと思ったのですが、私が最初に伝えた金額が

以前この金額で持っていったらNGでした、という価格にどんぴしゃりだったようです。

投資目的で購入する人の考えることは割と同じだなと思いました(笑)



正直、手を入れずにそのまま貸すのであれば、この利回りでは合わないなあと思います。

ただ、今回は不動産投資の友人が行っている手法を使うことで、利回りを上げることが

できそうだと考えています。リフォームのやり方次第で、なんとか数字的な問題は

クリアできるかな?という気がしております。



具体的にどうやるのかは・・・いくつかの方法はありますが、どれをとるかは現在まだ

検討をしている最中なので、何とも言えません。シェアハウスにする、さらに分離して

部屋数を増やす、などのやり方が考えられます。ここはこれから悩むポイントですね。



今回、建築士さんや通常の賃貸と違う運営の仕方を模索し、関係する人に同行を

依頼させていただきました。現地を見てあれこれと意見交換させていただき、色々と

スッキリしたような気がします。



たまたま物件の瑕疵に当たることも見つかりまして、仲介業者さんも「これは

売主さんに値引いただいて解決する方向で・・・」ということを言っていただく

ことができました。仕入価格が下がることは非常に良いことですので、歓迎です。



意見交換した結果、最悪のケースで表面利回り10%は何とか確保できそうで、

ベストケースであれば実質利回り15%くらいまでは高められるかな?という

試算をすることができました。まあこれだったら、チャレンジしてみてもいいかな。

本当はもうちょっと利回りがほしいけど、今の都内だったらこのくらいであっても

仕方がないかとは思います。



お付き合いしている金融機関さんのエリアでもありますし、築年数が古いということを

除けば、取り組みやすい要素は揃っております。とりあえず買付入れちゃおうかな?

昨年は物件購入できてないし、今年は購入しちゃってもいいかなーなんて(笑)



あと少しだけ悩んでから、結論を出したいと思います。たぶん買付入れるかな。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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