2015年03月30日

買付が通りました。

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地味に買付を入れています。場所は札幌。



二週間前に札幌に行った際に、懇意にしている業者さんと話をしてきました。

今は利回りの高い物件を割安に購入するには難しい時期だけれども、融資に関しては

出やすい時期なので、立地が良くて埋められる物件なら、若干利回りが低めでも

検討していきたい、と。



物件の家賃帯にもよりますが、札幌でも広告料は2ヶ月あれば充分になっています。

立地が良ければ家賃帯も高めになりますので、固定費がかさんで経費負けもしにくく

なることでしょう。そんな物件であれば、表面利回りにこだわらずとも、うまく運営を

していくことは可能ではないかと考えた次第です。



そんな話をしたところ、管理会社さんからご提案をいただきました。

内容を見ると、確かに立地は間違いない場所です。ここなら自分で住むのもあり。

家賃も築年数を考えれば、かなり取れてます。三方角地で地型も良好。

除雪の費用もそこまでかからない雰囲気にみえます。

なかなかいいじゃないですか。



勿論難点もあります。



エレベーターのある物件なので、運営コストがちょっとかかること。

店舗が家賃に占める割合がけっこう高いところ。

積算<売価なので融資づけや与信の面で問題が出る可能性があること。

そして利回りがあまり高くないこと。



店舗の占める割合が高い点に関しては、抜けた時のことを考えるとリスクです。

しかし、テナントづけもそこそこうまくいっているようで、抜けている間頑張って

耐え忍べば、まあどうにかなるレベルだと思います。むしろ良い面を考えると、

店舗は原状回復なども不要で、運営コストの面から見れば悪くないという見方も。

立地的にちゃんと埋まると考えられるので、そこまで心配はしていません。



積算<売価であることは、裏を返せば固定資産税が安いということでもあります。

そういう意味では悪くない一面も。



利回りはリスクですが、表面利回りが高くても安定しない物件を買うくらいであれば

稼働率も定着率も良い物件を買った方がいいのかなという気もします。

利回りが低いと言っても、東京1棟目や東京2棟目よりは利回りは高いです。

今回のは築古RCなので、経費が掛かるから一概に比較はできませんが・・・。



今は金利が安いので、金利と年数がうまく調整できれば、キャッシュフローはそれなりに

出てくる案件ではあります。そういった部分を勘案したのと、管理会社さんがうまく

話をしてくれて、5%程度のかわいらしい指値が通ったことも要因としてありました。



そんなわけで、これから融資づけに取り組んでみたいと思います。

基本的には、管理会社さんがお付き合いしている金融機関さんで取り組む形で、

部分的に自分で発掘した金融機関さんにもお願いしてみようと思っています。



さて、頑張ってみよう!

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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(4) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
どんどん危険な方向へ向かってるようにしか見えない・・

仕事頑張ればいいか・・
Posted by at 2015年03月31日 00:09
おめでとーございます!!
Posted by なかむー at 2015年04月02日 20:44
>名無しさん

ご意見ありがとうございます。
こうやってコメントいただけるということは、
それだけ気にかけていただけているということと
思いますので、率直にありがたいです。
Posted by ひろ* at 2015年04月10日 07:45
>なかむーさん

ありがとうございます。
現在、こちらの買付は売主さん都合で停滞中です。。。
Posted by ひろ* at 2015年04月10日 07:45
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