現在２３位です。今週は３日連続で英語のレッスンを受講しています。
応援クリックよろしくお願いします→
昨日のブログ記事で少し戦線を縮小させよう的なことを書かせていただきました。
集中できてないじゃん！というツッコミもいただいておりますが、そんなことは・・・
すいません、あると思います（汗）
まあそれはそれとして（と流していいのか！？）、昨日のブログで予告した通り
融資を今後も受けていくという目線で分析してみようと思います。
札幌の物件は、木造が２棟と築浅ＲＣが１棟で合計３棟です。
札幌１棟目は築古木造で上物の評価はなく、積算評価額と残債がほぼ同額。
札幌３棟目も築古木造で上物の評価は無く、積算評価額＜残債という状況。
札幌４棟目は新築で建てたＲＣで、積算評価額＞残債という感じです。
札幌１棟目は長期譲渡の時期に入ったので、２０％の課税で売却が可能となります。
札幌３棟目は２０１０年に購入しているので、来年長期譲渡に入る予定です。
また、２０１０年ということは、長期譲渡になれば「平成２２年に取得した土地等を
譲渡したときの１０００万の特別控除」が使えることになります。
それとは別に「土地等の先行取得の特例」も使えます。
（詳細は昔のブログ記事をご参考にどうぞ）
土地等の先行取得の特例の場合、土地の売却額から届出した金額を差し引き、そこに
平成２２年度の割合である６０％をかけた金額が繰り延べとなり課税対象にならない
（その代わり先行取得土地の簿価から差し引かれるので、将来的に利益が出るはず）
という話になります。この辺は税理士さんに詳細を聞いてください。
さて、そんな状況を踏まえて、何を売るべきなのか。
銀行融資を受けるという観点で言えば、真っ先に売るべきは札幌３棟目と思います。
積算も割れており、木造なので大きな金融機関さんでは資産価値ゼロと見なされ
負債のみが計上されてしまいます。こういう物件があると、なかなか相手にしてもらえず
苦労することになってしまいます。
また、札幌１棟目も同様の理由（大きな金融機関さんから収益性を評価してもらえない）
がありますので、売却の候補になるかと思います。
札幌４棟目は当面ホールドです。法人に移し替えたいけど、取得税などの諸経費が
バカにならないので、それはちょっと難しいだろうなあ。
一番売りたい札幌３棟目なのですが、残念なことに長期譲渡の期間に入っていないため、
税金のことを考えるとあまり売却は好ましくありません。来年以降のテーマにすべきと
考える次第です。
札幌１棟目は安定しているのでそれほど売却のことは考えておりませんでしたが、
それなりに利益が出る値段で売却が出来るなら、売って融資付をしやすくするのも
いいのかしれないです。しっかり大規模修繕もしましたので、バリューアップは
図れていると思います。ただ、昨今は入れ替える物件がないという難点も・・・。
ロットが大きくない物件なので、仮に購入時の利回りより３％ほど低い利回りで
売却できたとして、税金や諸経費などを差し引き、手元に残る資金は数百万と
いったところでしょうか。まあ数百万でも大きいのは大きいですけど・・・。
家賃収入の数年分の手残りにはなりますから。
売れるなら売る、なのかな？売った上でその利益で東京１棟目を繰り上げて、
借り換えるという作戦もあるのかな？
考えがまとまらなくなってきましたが、とりあえず札幌はこの１〜２年で木造を売却して
手元資金を増やしたり融資を受けやすい体質にしたりすることを考えたいと思います。
明日は東京の物件をどうしていくか、について考えてみます。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
