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遅まきながら、ユニークな一匹狼こと紺野健太郎さんから著書を献本いただきましたので
拝読させていただいた感想など書かせていただこうと思います。
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属性が悪い人でもキャッシュフローを得て自由な人生を謳歌できる、というところが
本書に込められたメッセージかと思います。基本的な戦略は以下の通りです。
１．駅から遠くても高利回り築古物件をノンバンクを用いて元利均等、長期に融資付
２．長期借入の為返済比率が下がるので、キャッシュフローが増えて手元資金増加
３．ある程度のキャッシュフローになったら融資期間を短く元金均等にしてB/S改善
基本的な方向性は、私も似ているなあと思いました。ただ、違うのは属性かと。
私の場合は、キャッシュフローを得る為に属性をフル活用して高金利の金融機関さんから
借入をして、手元のキャッシュフローを殖やしていきました。利用できる金融機関さんは
属性別に違うと思いますが、属性が低くても手元に頭金を貯めることで道が開ける、
ということなのだと思います。
本書で共感できると思ったのは、目標設定が大事だという点と不動産に特化して
一点集中で資産を作り上げている点です。
私も初心者の方とお話をすることがたまにありますが、どことなく目標設定がずれており
これだとうまく回らないだろうなあと感じるときがあります。５年で１００万の
キャッシュフローを得たいと言いながら、ボロ戸建を買ってみたりとか。
目標に沿った手法が必要と思いますが、そこがふらふらしている方には良い本かと。
また、手元資金が豊富でない時期は、資産を分散しない方がいいと私は考えます。
その点においても不動産一本に集中させる姿勢を推奨しているのは、対象とする属性を
考えると、ぶれがなくて良いと思いました。
銀行別の情報が細かく掲載されている袋とじも、初心者の方には良いですね。
ただ、本文にも似たような内容は記述されておりますし、ある程度経験を積まれた方で
あれば、この情報は無くても充分かと思います。とはいえ、袋とじって楽しいですね。
上手な戦略だなと思いました（笑）
気になった点をいくつか。
まず「カードローンで物件取得」とか書いちゃっていいのでしょうか？という点。
カードローンは事業用融資には使えません。もし使っていることがわかった段階で
一括返済を迫られるリスクもあるかもしれません。筆者が書いているからといって、
安易に真似をしていいか・・・慎重に検討すべきと思います。
次に気になったのが、減価償却の取り方や税引後キャッシュフローの考え方が
あまり書いていないことです。
築古物件を購入してキャッシュフローを増やすと、減価償却は一般的に大きくとれる
傾向にあります。耐用年数オーバーだと減価償却は４年です。建物比率がどのくらいかに
依存する部分はあるものの、けっこう大きな減価償却になるものと思われます。
その減価償却がとれている間は税金に困ることはないと思いますが、減価償却が
終わった後、税金が重くのしかかってくるのでは？ということについてあまり言及がなく
どう考えているのかな？というのが気になりました。
紺野さんご自身は、そのリスクヘッジとして「高利回り」で買い「他事業のCF」も
作られているのかなと想像しました。他事業のCFが５０万と書いてあったので、
決して小さくない金額です。どういう事業なのか気になるところです。
紺野さんくらいの高利回り物件なら、あまり気にすることではないのかもしれません。
ただ、手法を参考にする人は、高利回り物件をきちんと仕込んでいかないことには、
税引後キャッシュフローの少なさに驚くことになるかもしれません。
属性が高い人が真似をするなら、更にそこを意識した方がいいと思います。
所得税、住民税の高さに驚く結果となるかもしれません。
初心者の方が一つの戦略を学ぶには良いのではないかと思いました。
紺野さん、献本いただきありがとうございました。
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本のご紹介ありがとうございます！減価償却費の考えや税引後の考えは複雑になってしまう手前、中々全てを１冊で網羅することができないのが残念ですが、手にとった方が自分自身でイメージ付けができるように頑張って記載しました＾＾この度はありがとうございました！
献本いただき、ありがとうございました。
築古物件でキャッシュフローをとっていく投資方法は
信用棄損の面が心配というところがありますが、
今回の本のような内容であれば進めていけるということも
理解できました。ありがとうございました。