2015年02月02日

物件調査と管理業務を実施。

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昨日も昼間は不動産活動にいそしみました。



まず、朝一番で東京1棟目の管理会社さんをご訪問し、いろいろと情報交換を実施。



試験的にある1室に対して室内物干しを試したところ、入居者様に好評だったので、

各部屋に年明けに配布しました。その後の反響を伺ったところ、皆さん喜んで受け取って

いかれたそうですが、設置の手伝いなどの要望はなかったとのこと。本当につけたのか

ちょっと怪しいですが、まあとりあえずよしとしましょう。



また、この繁忙期に1部屋更新があるはずなので、更新してくれそうか確認しました。

今のところ退去という話は伺っていないので、おそらく更新してもらえるだろうと

予想しているとのことです。やった、東京1棟目では初めての更新になりそうです。

驚くほどに定着率が悪かったからなあ・・・この物件。



この管理会社さん、家が近いからということもあってたまに顔を出していますが、

それ以外にも下心があってお邪魔しています。その下心とは・・・売買物件の情報収集。

地場の業者さん、かつ町内会の役員やボーイスカウトの団長など、地域に根差した

活動をされている社長がいるので、その縁で何か面白い物件情報などでないかなと

たまに顔を出して話をしているのです。ただ、今のところは何もないですが^^;



今回も話を聞きましたが、最近は安い戸建などが出ても瞬間蒸発しているのだとか。

やっぱり元付の業者さんをしっかり押さえておかないとだめですね。引き続き、

地道な関係構築に努めようと思います。



その後、東京1棟目に不動産仲間の紹介で入居している方のところを訪問し、家賃回収。

この人も訳ありで入居しており「2年は住むことを約束する」という条件だったから

家賃を下げて対応しました。その2年がそろそろ経過します。



この入居者様の要望は、できれば私が持っているファミリー物件(東京2棟目)に

転居したいということでした。東京1棟目はさすがに狭くて限界が来ていると。

まあそりゃあそうでしょうねえ。しかし想定していた退去もなく、東京2棟目は

すっかり安定稼働モードです。移動していただく先がありません。



そこでちょっとひらめいた私。ブログでは書きませんが、少し思い切った提案を

してみました。私が抱える諸問題がある程度軽減され、キャッシュフローが改善します。

入居者様にとっても、価格帯が合うならばメリットがある提案のはずです。

入居者様も興味を示してくれて、検討すると言ってくださいました。

検討結果次第では、2月は忙しくなるかもしれません。この件については入居者様と

どこかでもう一度ちゃんと話をしたいと思います。



そしてその後は物件調査に出かけました。今回は東京都下の区分所有案件です。

区分は自発的には興味を持つことはなかったのですが、今回、嫁ちゃんのお友達が

「不動産屋さんから、オーナーが住んでる部屋を売却しようとしているということで

 買わないかという話があった」という相談を持ち掛けてきたので、条件が合うなら

買っちゃおうかなと思って見学してきた次第です。



とにかく古い物件で、しかも法廷地上権の区分。普通の融資は無理でしょうねえ。

共用部はあまりきれいとは言えず、大規模修繕も直近でやっている気配がありません。

ベランダの防水もなんとなく怪しいし、ベランダの手すりはサビサビ。

そろそろ何かやらないといけない時期でしょ?という感じに見えます。



数字的には、今の価格でもまあ悪くはないですが、間取りがどうにも古臭いのと

今後の賃貸付のためには水回りの改善が必須だろうと言うことで、その分の改修費用を

織り込んだ上で対応できる数字でなら買ってもいいかな〜という印象です。

法人を作って法人に持たせて、実績作りするにはちょうどいいロットかもしれないし、

融資が引けなくても現金でなんとかなる価格帯だし、ということを感じました。



区分についてはあまり詳しくないのですが、とりあえず修繕積立費の残高の確認と

トラックレコードの確認から始めようかと思います。



そんな感じで、またいろいろと並行で話を進めてしまっている自分がいますが、

太陽光などもあるので、ちゃんと収拾をつけられるようにうまくコントロールしながら

動いていかなくちゃですね。気をつけます。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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