2015年01月15日

田舎のRCのメリット・デメリット。

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現在、田舎の1棟ものに買付を入れるかどうか検討しております。



人口1万人未満の小さな町があるのですが、そちらで物件情報が出てきました。

チャレンジ大好きな私ですが、さすがに人口1万人を切るところでの物件購入は

今まで未経験です。しかも私が今までに保有してきた物件に比べるとかなり大型。

そんな人口少ない地域でそのロットは怖すぎます。聞いた瞬間ちょっと引きました。



しかしまあ利回りは悪くないんです。銀行融資がつきにくい場所だからというのは

あるのだと思いますが、最近の相場観からすればけっこうな高利回りと思います。



さて、この物件のいいところと悪いところを挙げていきましょう。



いいところ

・積算>売価なので、銀行融資がつきやすく、共同担保としても活用できる

・地域で一番大きな物件で、他の賃貸物件に比べ競争力がある

・ファミリー間取りなので安定した入居が見込める

・田舎なので融資がつきにくく、高利回りになっている



悪いところ

・積算>売価なので、固定資産税が高い

・大きな物件の割に家賃が安いことから、一部屋あたりの経費率がかさむ

・田舎なので人の動きは少なく、一度空室になれば空室期間が長くなる傾向にある

・田舎なので融資がつきにくく、出口をとれない

・田舎なので、地域衰退のリスクを抱える



こうやって書き出してみると、いいところと悪いところは紙一重なのがわかります。

積算>売価だと融資はつきやすいけど、固定資産税が高くなる、など。

この辺はダイエットにも似ています。低糖質ダイエットはある側面から見たら身体に

良いけど、別の側面から見たら身体に悪い、みたいな。切り口、角度、断面によって

見え方が変わってくるのだと思います。



今回ご提案いただいた物件は、サラリーマンに優しい某金融機関で融資が出ません。

エリア外ということです。そうなると、簡単に買えないので利回りは上がります。

他方、簡単に売れないので保有したらインカムで食っていくより他ありません。

試算してみましたが、RCなのでデッドクロスも簡単に起こりそうです。



他方、客付けについては意外と悪くなかったです。勿論頻繁に希望する人が出るわけでは

ないのですが、地域で他にあまり賃貸物件がないから、内覧に行けば決定する確率は

けっこう高いのだとか。客付けも私のドミナントエリアからは少し離れてしまいますが

札幌市内で完結できそうと言う点は悪くないです。



駐車場も全戸分ついていますので、ここも優位性があります。

とはいえ、その広い駐車場は冬期になれば除雪が必要なので、ランニングコストは

きちんと見込んでおく必要があります。この費用もばかにはなりません。



行政のリスクも確認する必要があります。

確認したところ、かつては財政健全化が必要な地方自治体となっていたのですが

今はそれを脱しており、財務状態はそれほど悪くないように見えます。

人口はピークアウトしており、じわじわと減ってきています。

立地としては、町役場の近くであり、最近開発された住宅街も近所にあることから

町が衰退しても見捨てられるようなところでないだろうと推察されます。



上記のように、様々な要素があるので何とも言えないところはありますが・・・

この物件に対する金融機関さんの反応は見てみたいと思いました。

今後のことを考えると、私自身北海道でどのくらい融資枠が確保できるのかを

知っておく必要があります。そういう意味での試金石としては悪くないと考えます。



そこで、懇意にしている業者さんを介して、北海道の金融機関さんにこの案件を

試しに持ち込んでもらい、金融機関さんとしてどのような判断をするか見てみる、

ということはやってみることにしました。物件がダメでも個人に対しては融資が出せる、

みたいな展開になればベターなのですが、果たして。



せっかくいただいた案件です。

動いて損をすることはないと思いますから、これをネタにして動けるところは動く、

ということで考えていこうと思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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