2015年01月07日

定期借家契約によるリスクヘッジ。

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年末年始モードも終わり、すっかり日常生活に戻ってきた感のある今日この頃。

管理会社さんより、定期借家契約で入居いただいている入居者様の再契約についての

確認連絡が来ておりますが、そのうち片方の方はちょっと雲行きが怪しいです。



札幌3棟目は私が保有する物件の中でも一番家賃帯が低い物件となっております。

バストイレ別で駅から5分以内とはいえ、物件が札幌の感覚で言えばそれほど広くなく

敬遠されやすい間取りになっているためです。



かつて売却した札幌2棟目よりは楽ですが、それでもそこまで楽にお客様が集まるとは

言いがたいです。工夫として「属性があまり良くない」と言われるお客様であっても

家賃を払っていただけるなら問題ないということで、門戸を広く開けて受け入れてます。



ただ、リスクがある方をほいほいと受け入れるわけにもいきませんので、柔軟には

審査するものの、その分何かしらの保全策は講じさせていただいております。

その一つが定期借家契約です。



普通借家契約だと、滞納など何かしらの事故があった場合にも、すぐに退去いただくと

いうことができません。定期借家契約であれば、期間が来れば契約は満了になるので

問題があれば再契約をしないということで契約上は処理することが出来ます。

(実務上は占有されてしまえばそこまでの意味はないのですが・・・)



不良入居者の方のために、優良入居者の方が迷惑を被ることを防ぐことができますので

オーナーにとっても優良入居者様にとっても良い契約形態だと思っております。



リスクに応じて、定期借家契約の期間を3ヶ月〜1年未満で設定するようにしてます。

厳しいお客様は3ヶ月など短めに契約し、その時の状況を踏まえながら契約期間を

長くしたり、普通借家契約に切り替えたりしています。



今回再契約の対象となったお客様に関しては、保証人の状況や収入の不安定さなどを

総合的に判断して定期借家契約で様子を見ることにしました。



対象の方が2組おられるのですが、1組は大きな問題はなさそうなので、短めの

定期借家で対応していたのを、少し長めの定期借家契約に切り替えたいと思います。

もう1組は、連絡が全く取れないということで、どうにもならずに困っております。



連絡が取れない方、以前も生活保護なのに滞納騒ぎを起こしています。その時は無事に

滞納分まで回収できたので、あまりことを荒立てずにそのままお住まいいただきましたが

今回は定期借家契約の再契約のお知らせをしても連絡をしてきてくれません。



管理会社さんが現地訪問をすると、住んでいる気配はありそうだということでした。

既に契約は切れているので、現状は契約なしで占有されている状態になります。

生活保護もあり、12月の家賃も支払われているのですが・・・

事情はよくわかりませんが、引き続き連絡を取っていただき、きちんとした形で

再契約を結べるように動いていただいております。



一筋縄では行かない低所得者向け物件。それでも安定しているお部屋もありますし、

「この物件しか入れません」という人はその分少し家賃が高くても住んでくれます。

創意工夫をしながら、収益性をあげていく努力をしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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