2014年12月02日

仙台大家の会のオープンセミナーを受講(後編)

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仙台大家の会の主催するオープンセミナーに参加してまいりました。

ちょうどいとこの結婚式の帰りに仙台に寄る予定がありましたので、ちょうどよかった。



セミナーは不動産投資業界の超有名ブロガーである赤井誠さんと、全国賃貸住宅新聞

永井編集長をお迎えしての3時間でした。いずれも聞きごたえのある内容でした。



赤井さんの講演については昨日のブログで書きましたので、本日は永井編集長の講演の

感想などを書いてみようと思います。



永井編集長

懇親会の席で坂東鶏三郎さんが選んだお土産こけしを片手に苦笑いする永井編集長

(スマホのデジタルズームを使っているので画質は不鮮明です)



永井編集長の演題は「取材から分かったこれからの賃貸住宅市場」というテーマ。

マクロな見方で今後の賃貸市場のトレンドはどうなっていくと予想できるか、

ということを表現したものになっていました。



転載禁止となっていましたので、こちらも私が聞いて感じた感想だけかいつまんで

書いていきたいと思います。



マクロに見て、空室率は増えているのは事実です。空き家戸数は820万戸になり、

今後も右肩上がりに増えていく想定になっています。このうち、賃貸住居の空き家戸数は

429万戸。半分くらいが賃貸の空室ということになります。

※野村総研の資料より抜粋。今後の数値についても基本的に同資料から。



国もこの状況に対しての打開策を見出そうとしていますが、その施策はことごとく

賃貸住宅の空室ではなく「その他空き家」とカテゴライズされる個人の空き家に対して

どうしていくか、というものになっています。

「借主負担型DIY型住宅」が主なその施策になります。



なぜ個人の空き家に注目するかと言えば、2008年→2013年のデータを比較すると

その増加率が一番大きいのが「その他空き家」だからだということです。



そしてなぜDIY賃貸なのかと言えば、売買より賃貸の方がハードルが低いことや

貸主の費用負担が発生しない形にすることで賃貸に出しやすい環境を作ることを

目的としていること、そして入居者ニーズとして「自分らしい住宅にしたい」という

要求が増えているから、とのこと。



以前、行動する大家さんの会の勉強会に国交省の方が登壇したことを書きましたが、

あの時は確かに「その他の空き家」に対する施策ばかりだった記憶があります。

「なぜDIY賃貸に行きついたのか」が腑に落ちていなかったのですが、今回の話を

伺って納得がいきました。



そしてこの「自分らしい住宅」というところが今後のキーワードになってくるだろうと

予想されており、賃貸住宅にもこの手法を反映することができるだろうというお話を

されておりました。実例としてメゾン青樹の成功例(※)があるということです。

※アクセントクロス選択可能、ビスやピンを刺してもOK



「選べるアクセントクロス」と言えば、報告ネットの山岡さんもだいぶ前から提案し

成果を挙げている内容です。ある一定以上の属性に対しては非常に有効と思います。

とはいえ、全てのお客様に対して有効というわけではありません。



私の札幌1棟目や札幌3棟目のように、決して収入が高くない客層をターゲットに

経営している物件に関しては、「自分らしく住む」前に「今を生き抜く」ことが重要で、

部屋は普通にきれいであればよく、初期費用の軽減などリーズナブルさを重視します。

私も「選べるアクセントクロス」「選べるカッティングシート」などいろいろやってみて

今はそういう状況だという結論にたどり着きました。



今回の公演をうけて「これからはカスタマイズの時代だ!」と対応してみたものの、

さほど家賃は変わらず引き合いも変化なし・・・という状況はありうるかもしれません。

そこにはお客様の懐事情などが加味されているものと推察します。



カスタマイズ可能な賃貸物件が良いのではないかという論拠を示す別な視点のデータに

若者の賃貸に住む比率が増えてくる、というものもありました。

賃貸市場は空室率は増加傾向であるものの、同時に「持家派」が減って「賃貸派」が

増える傾向にもあるようです。その裏には、平均給与の減少や終身雇用制の崩壊、

ライフステージにあわせて住み替えできる自由度を求める、等の理由があるそうです。



さらに別のデータとして、部屋探しの方法が大きく変わっていることも挙げてました。

とにかく若者世代のスマホ普及率があがり、スマホで物件探しをする人が多いそうです。

スマホが普及したということは「いつでもどこでも手軽に部屋探し」ができます。

カスタマイズ賃貸などの面白い情報を気軽に検索し、いいなと思う物件を定点観測して

空きが出たら申し込む、という流れも自然と増えていくのではないか、と。



講演の中で編集長は「競合に勝ち抜くためには物件に愛着を持ってもらうべし」と

仰っていました。カスタマイズという一つの手法はあくまで実例の紹介であり、

「愛着を持ってもらう」「自分らしく暮らせる」ことをいかにしてPRするか、

ということが重要なのだという風に捉えました。



自分らしく暮らせることをPRする手段はいろいろあります。土間を広くして

自転車をそこに置けることだって自分らしさにつながるでしょうし、その街に

どのようなお店があり、自分がどんな生活をすることができるかを想像できるような

情報提供を行うことだって、自分らしく暮らせるかどうかを判断する重要な基準です。



持家ではなく賃貸の方がわくわくする暮らしができそう、と思ってもらうことが

今後の賃貸住宅市場を活性化させていくために重要なのではないでしょうか。

そんなことを永井編集長は訴えかけていたように思います。



こちらも一時間の持ち時間があっという間に過ぎていく、素晴らしい講演でした。

貴重な気付きをありがとうございました。



その後の懇親会は電車の都合で途中で中座してしまいましたが、いろいろな方と

名刺交換したりお話をさせていただいたりして、楽しい時間を過ごせました。

皆様どうもありがとうございました。たぶん一回で顔と名前を一致させることが

できないと思うので、次回失礼があったら申し訳ないです。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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