2014年12月01日

仙台大家の会オープンセミナーを受講(前篇)

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仙台大家の会の主催するオープンセミナーに参加してまいりました。

ちょうどいとこの結婚式の帰りに仙台に寄る予定がありましたので、ちょうどよかった。



セミナーは不動産投資業界の超有名ブロガーである赤井誠さんと、全国賃貸住宅新聞

永井編集長をお迎えしての3時間でした。いずれも聞きごたえのある内容でした。



まずは赤井さんのセミナーから。



赤井さんのセミナーは「筋肉質な不動産経営」をテーマとした講演。

どれだけ市況が悪化しても耐えられるような経営にもっていくために何をしてきたか、

という点について熱弁をふるわれておりました。



有料セミナーなのでどこまで書いていいか微妙ですが、心に残った内容をいくつか

書いていこうかと思います。



まず、一つの手法にこだわっていないこと。

赤井さんご自身は地方の築古アパートや首都圏新築アパート、首都圏中古マンション、

戸建、首都圏築古アパート、立体駐車場、区分、太陽光など幅広く取り組まれています。

その時々のトレンドをにらみながら、自身のステージにとって最適な物件を選んでいく。

そんな取り組みを行っているということです。



一つの手法にこだわりすぎると、それが時代遅れになった時に応用が利かなくなります。

地方RCフルローンなんかは、2007年前後に某都市銀行さんがジャンジャン融資を

出していたので流行りましたが、銀行さんが締めると一気に下火になりました。

この手法にこだわっていたら、その後は物件が買えなくなっていたことでしょう。



また、ステージによって購入すべき物件は変わります。

ロケットスタートを切るためにリスクを取って借金をするなら、大きなRCマンションを

フルローンで取得する方針がいいでしょうし、借金でキャッシュフローがある程度

得られるようになれば、次はもう少し頭金を入れて購入するなり、新築に移行するなり

方針は変わってくるはずです。

(ステージ1〜ステージ4という形で赤井さんは分類されておりました)



一つの手法にこだわらないためには、全ての手法に対してのメリットやデメリットを

正しく理解していることが必要になります。不動産投資のノウハウ本やシミュレーション

ツールなどに頼り、その手法の本質を理解しない人は、想定外の事態という応用問題が

解けないまま市場から退場する羽目になるのではないか、というご意見でした。

この話は私も非常に納得がいきます。手法を正しく理解して、自分の考える目的や

試算背景などに当てはめ、とるべき手法を選ぶことはとても重要です。



賃貸市場の環境が悪化していく話も納得がいくものでした。



ご存知の通り、少子高齢化と空き家問題が重なり、今後空室率は悪化の一途をたどると

見られています。それに加え「不動産投資のコモディティ化」というキーワードが

今後の賃貸経営に影響を及ぼすのではないか、という意見がありました。



簡単に言えば、参入障壁が下がっていることにほかなりません。

書店に行って、不動産投資本を片っ端から読んで内容を理解すれば、あとは資金に応じて

手法を選んで不動産を購入することができてしまいます。属性の高い低いはあれども、

そのステージに応じた不動産を購入することが可能です。



昔は「大家さんは地主の特権」みたいなところがありました。しかし、私のような

サラリーマンでも大家さんになれる時代です。この傾向が加速し、ビジネスマンとして

経験を積んだ手ごわい大家さんが増えれば、市場は競争が激化して家賃は価格下落の波に

巻き込まれていくことでしょう。想像すると怖い未来です。



「目標を見失わない」という話にも大変共感しました。

何をするための不動産投資なのか、その目的のためにいくら必要なのか?

目的を見失い「買えるから買う」「とにかく物件がほしい」に変わっていないか?

私も初心者の方にお会いする時は必ず「目標設定をしっかりすること」を忘れないよう

言うのですが、そう言ってる自分が先に述べたような「買えるから買っちゃおうかなあ」

的な状態になってしまうところがあるので、きちんと自律しないといけないです。



「資本主義は資本家が有利なゲーム」だから、自分たちが資本家の側に移動できるよう

資本家のゲームのルールを理解し、その有利な制度を活用していくことも肝要である、

という話もありました。確かにそうですね。

資本家に有利なルールがどこに転がっているかをきちんと把握していくためにも、

苦手なことから目をそらさずに勉強する姿勢が重要だと感じました。

(特に税金関係が個人的な課題です)



税金を意識してキャッシュフローを計算することの重要性も訴えられておりました。

不動産で一番大きくかかる経費は税金。それを意識せずに税引前キャッシュフローが

どうのこうのと言っても、机上の空論でしかありません。



私自身も税金は正直得意ではありませんでした。木造築古物件が多いこともあり、

不動産の税金は青色申告控除の65万の範囲で収まっていたので、気にすることも

あまりなかったから、というのがその理由です。



しかし、仙台の法人で太陽光を買うときに、金融機関さんから税引後CFを計算するよう

求められまして、実際そこで計算してみると「税金って高いなあ・・・」ということを

肌感覚で理解することができました。ステージが上がれば上がるほど、税金との戦いに

突入していくことが理解できたので、今なら赤井さんがお話されていることの内容も

ある程度理解できるようになったかなと思います(勿論まだまだ勉強が必要ですが)。



細かい経費もバカにせず、削れる経費は削ってキャッシュフローを増加させることが

筋肉質な賃貸経営につながるというお話もありました。いくつか実例を挙げて説明を

されておりましたので、私も全物件でその内容について見直しをかけたいと思います。



内容が充実していたので、2時間では到底収まりませんでした。終盤は端折りながら

駆け足でお話いただいたにも関わらず、10分オーバー。内容の濃いセミナーだったと

思います。初心者の方はついていけたのだろうか、と少し心配になりましたが・・・

(私は何とかついていけたので、あーよかったと胸をなでおろしています)



セミナーの内容は基本的に新作の著書に網羅されているということでしたので、

興味がある方は是非著書を読んでみてください。

私も購入済みですが、未だ読了できておりません。言い訳ですが、時間が取れず・・・







後半戦の永井編集長のお話は・・・長くなってきましたので、明日改めて。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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