2014年11月06日

なぜ1棟ものにこだわるのか?

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ブログを読んでくださっている方からご質問のコメントを頂戴しました。

質問いただけるだけでも大変ありがたいことですので嬉しいですね。反響があるくらいは

書いていることを読んでいただけているということの証拠だと思います。



せっかくなので、個別に回答するだけでなくブログの記事として皆さんにもシェアして

いこうかなと思いました。



質問

僕が興味を持っているのは札幌市内の駅近の中古区分マンションですが、ひろさんは

札幌でアパート経営をされているんですよね?

アパートだと除雪の問題や外壁の修繕、あとは冬の札幌は古いアパートだと寒さが

厳しく、それらの対策でいろいろ大変なんじゃないかという思いがあり、今のところ、

区分マンションに気持ちが傾いているのですが、ひろさんがアパート経営に拘る理由は

なんでしょうか?

最近、札幌では条件の良くないアパートは以前より空室が増えている印象です。




回答

一棟ものにこだわる理由は、以下の3点からです。

・規模のメリット

・意思決定の明確さ

・家賃帯

順を追ってご説明します。



まず、1棟ものには規模のメリットがあると思います。

ざっと挙げて以下のようなことがあるかと。



○自分にとっては収入の規模が大きい(それに比例して借金も出費も増えますが)

○物件の部屋数が多いから、賃貸仲介業者さんに頻繁に会うので覚えてもらいやすい

○管理会社さんにとっては管理収入の規模が大きい(適切に対応すれば邪険にされない)

○売買仲介業者さんにとっては仲介手数料の規模が大きい(儲かるから頑張る)



1回の物件取得で、そこそこの規模のものが購入できるのは魅力だと思います。

単身の区分だと、現金で買ったとしても、家賃は3万、管理費1万で手残り2万です。

1棟ものでも区分でも契約の手間と手続きは同じですから、1棟ものの方が少ない手間で

多くの収入を得られるという点で魅力があります。



規模が大きければ、関わる業者さんも「大きな取引が出来るんじゃないか」と期待して

良い条件で付き合ってくれる可能性が増えます(カモにされないよう注意です)。



あと効果があると思うのは、仲介業者さんに覚えてもらいやすいということでしょうか。

区分だと1部屋しかないので、空室もそうそう出ません。決めてくれた仲介業者さんに

数年後の退去時にもう一度営業に行ったところ、既に別の店舗に移動していました、

という話もあるでしょう。仲介業者さんに足を運ぶ回数も必然的に減ります。



1棟ものだと、なんだかんだで定期的に空室は出ます。良い条件をその都度出していれば

「あ、あそこのオーナーさんなら決めやすい」と認知してもらいやすくなります。

結果、営業しなくてもそこそこ決まるようになるというメリットも感じます。



続いて、意思決定の明確さについて。



1棟ものは全て自己責任で運営する必要があります。大変だと思う反面、やり甲斐もあり

面白い面もあります。管理会社さんを変えることも、共用部の設備を更新することも

更地にして売るのも全て自分の判断で出来ます。



区分の場合は、理事会や管理組合があり、所有者の一定の合意がないと何も出来ません。

どれだけ自分が納得いかなくても、他の人が納得していれば変えることはできない、

というストレスがあると考えます。



もちろん、管理組合が全てやってくれるから、区分はやることがなくて楽チンという

考え方もあると思いますので、そこは好みの差かもしれません。あくまで私の発想が

そうだということでご理解いただければと思います。



そして家賃帯について。これは札幌(というか地方都市全般)だからかもしれません。



先にも書いたのですが、札幌の単身区分マンションはスペックや場所にもよるものの

家賃は築20年超の単身もの、25平米程度であれば、3万円前後になると思われます。

これに対し、管理費や修繕積立費を1万円とられたら、手残りはたったの2万円です。



都内で同じスペックの区分だったら、6万円以上の家賃は固いと思われます。

管理費や修繕積立費は地方でも都心でも変わらないので、1万円としましょう。

同じ区分を買っても、手残りは5万円になります。



もちろん、購入価格の違いはありますので一概には言えません。

しかし、6万円の収入に対して5万円残るのと、3万円の収入に対して2万円残るのでは

同じ1万円の管理費とはいえ、管理費が収益に占める割合は全然違います。



私がもし区分マンションを買うのであれば、都心部など家賃が高く取れるところに

するだろうと思います。だから家賃が安い地域の区分所有は今は考えておりません。



せっかくいただいたご質問だったので、ブログにて回答をさせていただきました。

何かの参考になれば幸いです。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
札幌の中古区分(単身向け)は安く買えますが
築が古いのも多く、部屋の広さなども見劣りする
ことから、1棟ものに対してのアドバンテージが
少ないと感じます。

RCでEVついていてオートロックなどの装備は
新築1棟ものでは普通にありますし、区分での
メリットは・・・。

ファミリー向け(分譲仕様)での区分なら
検討しがいはあると思います(価格が高いので
利回り、手残りは厳しいですが)。

ご質問されている方の考えた方を否定する気は
ありませんが、関東圏とは市場がかなり異なる
ところがあるため、気になって長文コメント
してみました。
Posted by ソウトク at 2014年11月06日 09:22
はじめまして。突然のコメント失礼いたします。
ひろ様のブログでいつも勉強させて頂いております。

僕は地方では一棟、都内では区分に投資しています。

一棟への投資は土地が残るというメリットがあるのですが、今は地方の土地は更地にしたところで右から左に売れることもなく、これからも残った土地がただの負債になる傾向は強くなるのではと思っています。
そして土地神話がこびりつき、そのことをまだ認識していない投資家の方も多いような気がします。

出口は誰にも分からないのですが、立地による臨機応変な投資がこれから必要なのではと考えています。

突然の乱入、乱文失礼いたしましたm(__)m
Posted by 通りかかり大家 at 2014年11月06日 11:57
>ソウトクさん
私もソウトクさんの見立てと同様に感じています。
補足説明いただき、ありがとうございます!
Posted by ひろ* at 2014年11月16日 22:54
>通りがかり大家さん
はじめまして。コメントありがとうございます。
土地があれば安心ということではない、というのは
確かにその通りだと思います。場所も重要かと。

相場より安いといっても、その土地が変形地で一般の方が
購入しない土地であれば、安いのは当たり前です。
そういうところを見極めないといけないですね。
Posted by ひろ* at 2014年11月16日 22:56
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