2014年11月04日

円安になった今、フィリピンのコンドミニアムについて反省してみる。

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海外物件の購入には十分な検討と何があっても驚かない資力と胆力が必要かと思います。

私も「何事もやってみなければわからない」という感じでフィリピンのコンドミニアムを

購入しました。買ってみてわかったのですが、ある面では買わない方がよかったかなと

感じてしまう気持ちもあります。今日はそんな話を書いてみます。



もう少しで購入したフィリピンのコンドミニアムがターンオーバー(引渡)を迎えます。

現金で購入していたら、今の為替を考えると素晴らしい成果になっていたことでしょう。

しかし残念ながら、私はそこまでの資本力もなかったので、分割にして払っております。

円安に振れれば、支払いがそれだけ多くなるということで・・・インカムを得る時期に

来ない限りは、買値がむしろ高くなってしまうという残念な状況にあります。



ターンオーバー前に売ってしまうことも考えたのですが、同じことを考える人が多いのと

リセールの市場が成熟していないこと、デベロッパーもリセールより未販売のユニットを

販売することに注力していることから、なかなかうまくはいきません。なんとか売ろうと

頑張っている人は、買値よりだいぶ値段を下げて損切り状態になってしまっています。



また、このコンドミニアムは日本の金融機関さんからは残念ながら資産としては

見てもらえないので、単に購入者の財務を圧迫するだけの結果に見えてしまいます。



最初に描いていた「ターンオーバー前に少し利益を乗せて売却して確定する」という

流れは、残念ながら今は難しそうです。そうなると次善の策として考えていた案、

保有して家賃収入を得ることを念頭に置いていかなくてはなりません。



カタログスペック上は利回り10%以上を確保できているということになっているため

保有しても問題なく回るだろうとは思っていますが、ローンの金利も高いことが

予想されるため、しばらくは手出しこそないものの、そこまでのCFは出ないものと

考えられます。しかも賃貸づけが本当にどうなるのかは正直よくわかりません。

国内と違って市場が未整備という話も聞いています。すべてはこれからです。



勿論、カタログ通りにうまく回るなら、日本円に変えたときに円安の恩恵を受けて

収入が想定以上になると言うメリットはあると思います。また、日本円だけではない

複数の通貨での収入が得られることも大きなメリットとなることでしょう。



投資にたらればは禁物ですが、もしあの円高の時に現金で物件を購入できていれば

余裕を持った状態で経営ができていたものと考えられます。どうなるかわからないものは

現金比率を高めて購入すると安心度が高まります。資力は重要と思います。



新興国ならではの適当さもあります。

購入する時は、管理費や修繕積立費はかからないという話を聞いておりました。

しかし最近になって、実はそれがかかるらしいという話を耳にすることも・・・。

こういう適当さが新興国クオリティなので、一喜一憂していては話になりません。

どっしり構えられないとどうにもならないところがあります。



そんなわけで、やってみてわかったフィリピンのコンドミニアム投資。

個人的にはもう少しステージがあがらないと面白いことはできないということが

よくわかりました。これ以上海外を買い増しするかと言えば、もうしないでしょう。

私には早すぎたと思います。



ただ、それがわかったことはとても重要ですし、これまでに経験したことも無駄には

なりません。期待した成果が得られないということを体験するという貴重な経験も

したことになりますし、予定通り家賃収入が得られれば、それはそれで悪くないです。



ある断面からは失敗と言ってもいいかもしれません。

とはいえ、違う断面から見たら成功しているとも言えると思います。

また、別の断面からはまだ何も判断できる局面にないと言えます。



投資はその人の立場、資力、目的などに応じて、同じ結果であっても成功か失敗かは

変わってしまうので、一概に何かを言える状況ではありません。



私の場合は、一番の目的(引き渡し前に売却)に対しては失敗したと言えるでしょう。

そういう意味では、失敗した残念な投資家という定義で差し支えないかと思います。

一番の目的に失敗した時に発動させる次善の策(保有して賃貸収入を得る)に対しては

これから評価する時期が来ていると思います。立て続けに失敗しないように立て直しを

しっかり図っていく必要があるかと思います。



ま、自分で選択したことですので、どのような結果になったとしても文句を言うつもりは

ありません。今後も壮大な実験だと思って粛々と対応していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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