2014年08月03日

どうしたらうまくいくか。

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日々、目の前のタスクを一生懸命こなしている状況の私ですが、もう少し中長期的なことも

考えておかないといけないのかな、とふと思いました。



私のここまでの歩み



札幌1〜3棟目購入:地方高利回り中古を狙って手元キャッシュフローを拡大

             ↓↓↓

地方高利回りは経費率が高いのでスペック通りに儲からないのでは?

             ↓↓↓

東京1〜2棟目購入:都内利回り10%前後程度の新築・中古で経費率低減

             ↓↓↓

そもそも中古は修繕費がかかるし、新築も家賃設定を見誤ると苦しい

             ↓↓↓

札幌2棟目売却&札幌4棟目購入:新築に入れ替えて安定した経営を目指してみる



※これ以外にフィリピンのプレビルドを購入していますが、不動産にはカウントしてません



全体的に、積算よりは収益性を重視して購入を進めています。いわゆる利回り星人です。

結婚式や自宅購入で自己資金をだいぶ使ってしまっていたので、そういう攻め方しかできなかった、

という言い方の方が正しいのかもしれません。



ここまでやってみて思うことは、入れ替わりの少ない物件が一番いいなということです。

地方の築古木造ファミリーとか、メンテナンスの費用も固定資産税も安いし、入れ替わりは少ないし

もってて安心できるなあと思います。単身は入れ替わりが多くてなかなか安定しませんし、

住宅設備も多いので故障の可能性も相対的にあがっていきます。戸数も少なく建て替えも比較的

やりやすいのではないかという気がします。



RCは固定資産税がとにかく高い!それでも新築RCは安定しているし不動産取得税は来ないし

税金も当初5年は半額です。メリットは大きいです。入居付けも築古の時ほど頑張らずに

管理会社さんに任せておいてもそこそこ決まります。



都内は家賃と設備が適切であれば、割と問題なくさくさく埋まるイメージですが、今はまだ

資産性より収益性を重視したいので、しばらく無理に取り組まなくてもいいのかなと考えています。



得られたキャッシュフローが今はフィリピンのコンドミニアムに一部消えてしまっているので

ここをうまく切り離してしまいたいのですが・・・。なかなか難しいです。

そして、入ってくるお金の桁がサラリーマンだけやっている頃と変わってしまっているので、

消費の額も多少そこに引きずられてしまっていることは感じています。ここは是正が必要です。



借入比率が高いので、安心できる状態とは言えません。

他の優れた大家さんと比較しても、特に自分が優れているところはないと思います。

周りの人に恵まれているという幸運はあると思いますが、それだけです。



特筆すべき何かがない。財務状態も盤石ではない。でもなんとなく回っている。

だからこそ、常に兜の緒を締めなおしていかなくてはいけないです。

今ちょっとそれが緩んでいる気がします。



次の一手をどうするか。変な手を打ったらすぐ沈むかもしれません。

自分なりに勝ち目のある勝負しかしないように気を付けていかなくてはならないです。

本当は「売却」という一手を打ちたいんですが、手元のキャッシュフローを減らしてしまうと

フィリピンにかかっている経費率がますます高くなってしまうので、やりづらいのです。

しかも短期譲渡になって税金もかかってしまうし。



そして中長期的なところで言えば、40歳くらいで不動産だけでもなんとか食べていける、

というところを目指していましたが、そこに到達できるかはちょっと怪しい感じです^^;

作戦の練り直しが必要と感じます。少なくとも、公庫さんや民間金融機関さんから借りている

修繕などの無担保のローン等はできるだけ早めに返していきたいところです。



うーん、今後どうやって進めていこう?

コンサルタントの方に助言を乞いたくなる気持ちが理解できた気がします。

自分がコンサルタントになるなんて、絶対に考えられないや。



普通にやってたら、そんなに儲からないなーという感想の不動産投資。

これから物件価格が値上がりして、ますます苦しくなることが予想されます。

それでもあなたは新規に不動産投資を始めますか?物件を買い増ししますか?

そこから考えてみてもいいのではないかと思います。

そんな独り言でした。

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posted by ひろ* at 10:33 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんにちは!
地方築古木造DIYドミナント手法を取ってます。
貧乏人が取る手法としては、多分最善手だと思います。
でも本当は光速RCに憧れます!
Posted by 1Rと地方木造一棟 at 2014年08月03日 19:47
>1Rと地方木造1棟さん

コメントが遅くなってしまい申し訳ありません。
光速RC、やってみたいですけど、利回りが低いから
怖くてなかなか手が出せません!
田舎のファミリーの築古木造が素敵だと思います。
Posted by ひろ* at 2014年09月26日 14:24
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