現在１５位です。何かと大変な今日この頃。
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数年前と比較して、今は良いと思える物件がなかなか見つかりません。新規の物件取得が
難しい局面に来ていることを強く感じる次第です。
この間、札幌の単身向けRCの提案がありました。利回りは１２％強という数字になっています。
数年前だと「RCで１２％って死んじゃうよねー」とか言ってたのですが、今はこのくらいの
数字でも「検討してみようかな・・・」と思ってしまうあたりが怖いです。
さて、この物件。立地はまあ悪くないというか、充分勝負できる場所だと思います。
建物の状態もお願いして見てきてもらいました。とても良いわけではないですが、まあ悪くもなく
築年数なりにはメンテナンスもされている感じのようです。許容範囲といえば許容範囲。
そしてRCなのに土地の値段が半分くらいを占めているのも、まあそれなりにかなという感じです。
積算評価もけっこう出ている、ファミリーと単身の混合ということで、ファミリーがある、
というところもメリットがあります。
悪い点として、三点ユニットであること、畳であること、テナントの家賃が３割を占めること、
家賃を現状の額で引き直すと利回りが下がること、などが挙げられると思います。
札幌の運営費を考えてみましょう。
最近は前ほど言われないですが、相変わらず広告料は高いです。私の今回検討している物件の場合は
恐らく３ヶ月くらいは必要だと推測します。
5000万円、利回り12%の物件だったと仮定しましょう。部屋はざっくり16部屋とします。
家賃が3万円で、1/3が一年で入れ替わった、というパターンを考えます。6部屋の入れ替わりが
あった場合は、3万×3ヶ月×6部屋=54万円。借入金利や年数などにもよりますが、管理費や
ローン返済、その他修繕を加味して計算した結果、キャッシュフローが100万だったとしても
運営費だけで50万持って行かれてしまい、5000万の借金に対して50万しか残らないことに。
やっぱり札幌の単身物件で利回り12%くらいじゃあ旨味ないですねぇ。最低15%くらい欲しい、
という気持ちはあります。でもそれって今の市況を考えると難しいんですよ。欲しい人がいる以上
その値段で売れてしまいますから。その物件，その値段で買っちゃうの？という取引が多すぎます。
やっぱり売り時なんだな、ということを改めて実感しました。でも売りやすい物件を持っていない
残念な私です。RCを安く買えてれば面白かったんだろうけど、あいにくそういう物件は
持っていないのです。基本的に残念な投資ばかりの私（苦笑）
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