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昨日は急遽仙台に日帰りで行ってきました。目的は物件調査です。
立地はいいけど利回りが低くて築年数もそこそこいってる案件ですが、どこまで指値できるのか、
そもそも購入に際してのリスク事項はあるのか、などを確認するために行ってきました。
朝いちばんで家を出て新幹線で仙台へ。現地で物件を管理している会社の社長さんと
仙台の資産管理法人の社長でもある義母と私の３名で落ち合い、現地調査を行いました。
建物は現所有者さんがしっかりとメンテナンスをしている雰囲気を感じます。外壁塗装も完了済みで
空室になった部屋は順次リノベーションをかけて、キッチンやバスの更新、畳→フローリングへの
変更など、必要なことは全て行っていただいている状況です。
エントランス付近だけ高級感のあるタイル風パネルに貼り替わっていて、共用部エントランスも
格式高い感じに更新されています。築年数を感じさせないエントランスは客付けの武器にもなり、
稼働率は高い状態を維持できているのだとか。
転売する業者さんが見栄えを良くするために使う手法ですね。物件の価値を高める方法を
よくわかっていらっしゃる。見方を変えると、手ごわい売主さんだと言うことになると思います。
地方都市で立地は間違いがなく、間取りも申し分なし。
リスクがあるとすればエレベーターでしょうか。築古ＲＣでエレベーターの更新をしていないので
もし保有したとしたら、どこかでエレベーターの交換が必要になります。数千万にもなる出費と
思われるので、ここのリスクはしっかり織り込んでおかないと危険です。
あとは配管の老朽化に伴う漏水対策でお金がかかることが予想される、というところですね。
築年数が古いので融資期間はのびないことが予想されます。積算評価額は売価よりだいぶ低く、
金融機関さんからしたらやりづらい案件だと思われます。少なくとも、今のままでは購入は
難しいと言わざるを得ません。金融機関さんがどこまで融資をのばしてくれるかによって
取り組めるかどうかが決まると思います。また、積算評価額が低いので、融資額もそこまで
のびてこないことが予想されます。
年数については、大規模修繕は数年前に済み、部屋の設備もおおむね更新済みということが
トラックレコード上も残っていますので、そこを根拠に期間をのばす方向で動けないかを
打診することになるでしょう。融資額がのびない分については、今の条件でいくらまでなら
融資を出すことができるのかを検討してもらい、その結果をもって指値とすることになると
考えております。ここまでファイナンスアレンジできているから、指値をのんでくれるなら
確実に決済できますよ、という論法ですね。
売主さん側の業者さんには、上記を率直に伝えました。先方も現状価格でフルローンのような
買い方をする場合はキャッシュアウトするのはわかっているようで、あとは売主さんがどれだけ
譲歩してくれるか、金融機関さんがどのような条件で融資を検討してくれるか、という点に
かかっているという認識はもっておりました。
業者さん曰く、１０年維持できれば残債は６割くらいまで減っているはずだから、あとは残債額で
売れば問題なく買い手はつくだろうし、そこでキャピタルゲインは取れるでしょうという見解です。
まあ確かにそうかもしれませんが、私としては売却を前提として、どこかのタイミングで
キャッシュアウトしてしまうような不動産の買い方はできればしたくありません。
ロットが大きな物件ですので、税額も３８％に到達します。税引後のＣＦを計算すると、借入の割に
手残りが少なくてがっかりするパターンになりそうですし、やはり今のままの価格で購入するのは
厳しいだろうと考えております。
焦って購入しても仕方がないので、じっくり話をしながら価格の妥協点を探っていこうと思います。
納得のいく価格になるなら買うし、そうでないなら買わない。
そして、やみくもに指値しても売主さんにとっては迷惑だろうから、資金計画の裏付けをもって
指値の材料とする。このくらいのところはしっかりやりたいと思います。
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