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東京１棟目の法人への売却を模索しようかと思います。
ここまでに、いくつかのパターンの物件を持つ機会に恵まれました。
新築もあれば中古もありますし、東京、札幌、仙台（義母が代表の法人なのでちょっと種類は
違うと思いますけど）に物件を持っています。木造、Ｓ造、ＲＣ造もあります。所有権も借地権も
あります。ファミリーもあれば単身もあります。
札幌１棟目：築古／木造／ファミリー／所有権
札幌３棟目：築古／木造／単身／所有権
札幌４棟目：新築／ＲＣ／単身／所有権
東京１棟目：新築／木造／単身／借地権
東京２棟目：築古／Ｓ造／ファミリー／所有権
仙台１棟目：築古／Ｓ造／単身／所有権
ファミリーと単身が混在している、など微妙に表現しきれていないところもありますが、
ざっくり分類したら上記のようになるでしょう。
これらの中で、借入額に対して効率よくお金が残っているなあと感じるのは札幌１棟目です。
返済比率は５割を切っているし、あまり維持費もかかりません。固定資産税も安いです。
札幌３棟目は単身のせいか、ちょこちょこと設備の故障が起こることがあります。入居者様が
トラブルを起こす可能性も高い物件です。固定資産税はさほど高くないのですが・・・。
札幌４棟目は手間はかかりませんが、固定資産税は大きいです。融資期間が長いので絶対的な
お金は残りますが、効率という意味では木造にはかないません。
東京１棟目は借地ということもあり、融資期間が伸びずに苦戦を強いられています。返済比率が高く
あまり手元にお金は残りません。新築の場合、利回りが低いので年数が短いと苦しくなります。
東京２棟目はファミリーなので手間はかかりませんが、札幌に比べると利回りが低いので手元に残る
お金は期待したほどではありません。
仙台１棟目も比較的効率よくお金が残っている気がしますが、固定資産税は安くないですので
その点では不利になるかと思っています。
ざっくりとした傾向ですが・・・
利回り：東京＜＜＜仙台＜札幌
維持費：ファミリー＜＜単身、木造＜＜Ｓ＜ＲＣ
という感じかと思います。
さて、次にどのような物件を仕込みに行くか。今持っている物件の中で儲かっているものに近い
物件を購入するのが良いのかなと感じますので、融資さえ得られるなら、築古木造ファミリーで
札幌界隈のものを狙って行くのがいいのではないかと仮説を立てました。
ただ、このパターンで融資を得ようとすると、利用できる金融機関さんは限られると思います。
遠隔地、耐用年数オーバーで貸してもらえるのは、恐らく政府系金融機関くらいではないかと。
そして私の政府系金融機関さんの利用状況ですが、東京１棟目でたっぷり借りてしまっているので
新規の借入をがっつり起こすのは難しいところがあります。
そこでようやく冒頭に書いた「東京１棟目を法人に売却」という話が出てきます。
前置きが長くてすみませんが、次を仕込むための準備として、政府系金融機関さんの借入を
減らすことを行いたいと考えます。どうせやるなら法人に売却する形が、今後のことを考えると
ベターではないかと思っている次第です。あるいは売却でもかまわないと思います。
上記の考えについて、政府系金融機関さんに電話して確認をしてみました。結果は以下の通りです。
○保有して２年の物件を売却となると、投機的な行為をしているように見えるので次が難しくなる
○繰り上げ返済もしくは民間金融機関での肩代わりについては問題ない
○東京１棟目の債務を何らかの形で減らすことで、無担保枠が増える
○新規案件の審査においては、過去の返済の実績や税金の支払状況をしっかり見ることになる
このヒアリングの結果、東京１棟目はどこかで借り換えするのがベターで、かつどうせ登記を
動かすならば、今後の節税を考えて法人に売却する形がいいのではないかと考えた次第です。
ちなみに４つ目は、新築がまだ空いている時のローンの支払のために、口座からお金をあれこれと
動かしていたことがありまして、そこに運悪く２年経過して優遇金利が終了するタイミングが重なり
ギリギリ返済できるくらいの金額を入れておいたつもりが、金利増加分を考慮していなかったため
引き落としができなかった、という恥ずかしい失敗をしているために言われました・・・。反省。
借地の借り換えに応じてくれる金融機関さんは多くないですが、２〜３行あてがありますので
とりあえず当たってみようかなと思っています。やらずにごにょごにょ言ってても仕方がないです。
何とかなるように頑張りたいと思います。
しかし読み返してみると、だらだらしていて読みづらい文章だ・・・＾＾；；；
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借地物件の売却は、地主の承諾や名義書換料が必要になるのでは？
また、築浅物件の売却は移転費用(登記や不動産取得税）が高くつき、譲渡価格の決定にも配慮が必要になるので、築古物件の建物のみの売却がベターでは？
節税目的であれば、利益の出る物件を法人に移した方が節税しやすいです。
あまり実情が分かっていないのですが、少し気になりました。
ご意見ありがとうございます。
少し前のめりになって、推敲が甘いと自省しました。
本日のブログで少し軌道修正をかけました。
よろしければご笑覧くださいませ。