現在１９位です。一泊二日で温泉旅行に来ており、昨日は更新サボりました。
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先日、都内の物件を久しぶりに内見してきました。
うちの嫁ちゃんが不動産のリーシングのお仕事に一時期従事しておりました（今は体調や待遇など
いくつかの麺で問題が出てきたので退職という形になっております）。
その頃、嫁ちゃんが仲良くなってきた業者さんからの物件情報です。この業者さんから来るのは
だいたい業販案件ですので、良いんだけどスピード勝負みたいなところがあります。
年始〜３月末くらいまでにかけて色々頑張っていた都内案件もこの業者さんからの情報です。
今回の情報は、都内城東地区RC利回り12%駅徒歩10分以内という素晴らしい案件です。
唯一にして大問題なのが・・・築年数が古くてほとんど耐用年数が残っていないこと（汗）
融資のあてがかなり限られるというか、ほぼ無いというか。そんな特性のある案件です。
業者さんの間で流れている情報としては、全空渡しの方が高くなるという状況。土地案件扱いです。
確かに、整形地で南東角地なので土地としての魅力は大きいかもしれません。隣には８階建ての
大○ハウスのマンションが建ってるし、建て替えたらけっこう大きなやつができると思います。
そんな物件なのですが、先週いろいろな予定の合間を縫って現地を見てきました。
建物の状態は、築４０年オーバーにしては悪くないと判断。そこまで私も詳しくないですが、
小さなひび割れはあちこちにあるし、塗装もそこそこくたびれておりますが、大きな爆裂などはなく
直感的に躯体は悪くなさそうだと感じました。トタンで囲われている階段の風よけはボロボロとか
細かいことを言いだしたらきりはないんですけど、決して悪くはないだろうと思います。
この日は内見はできなかったのですが、間取りも単身のお部屋は３０平米を超えております。
背が高いのにエレベーターがないというのは競争力としてはマイナスですが、保有する側からしたら
コストがかかる要素が少ないという点で好感が持てます。
あとは屋上防水がどんな感じなのかが気になるところです。
その後、懇意にしている外装の業者さんに現地を見てきてもらいましたが、細かい問題こそ
あるものの、大きく問題なところはなさそうなので、何とか１０年ごまかして運営していけそう、
という判断をしました。
総じて、悪くないという判断をしました。収支シミュレーションをかけても１５年引っ張れれば
何とかなるのではないかという期待もあります。まあこんな築古にお金を出してくれる金融機関が
あるのかという問題はありますけど、場合によってはノンバンクも考慮してもいいかなと思います。
１５年でも若干のキャッシュフローが出るなら、１０年持ちこたえて売却することができれば
大きな利益を出すことができる案件です。５年でもいいかもしれません。元利均等で返済しても、
５年で３０％くらい残債が減ります。ここまで古いと、市況に変化がなければ今と同じ額で
売却することは充分に可能ではないかと思います。元本の返済という形で留保されている利益を
あるタイミングで得られるなら、決して悪い話ではありません。
そんなわけで、金融機関さんのあてはあまりないけど、この物件の購入を検討することにしました。
いくつか心当たりのある金融機関さんに電話して、情報を持っていくことをお話してみました。
反応は正直微妙ですが、話は聞いてくれそうです。
業者さんを通じて、屋上や室内を見る機会を来週作ってもらいました。さて、どうなることやら。
このご縁が本当に良いものであれば、購入できるでしょうし、そうでないなら購入できないはず。
ご縁を引き寄せられるよう、精一杯行動しようと思います。
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