現在１０位です。本日は焼肉パーティー。
応援クリックよろしくお願いします→
大家学さんがスっケルトンになって動き始めました。
不動産投資黎明期に収益分析ツール「らしんばん」をリリースし、当時の投資家の間で話題になった
おおやがくさん。昨今は収益分析ツールが一般化してきた中で、らしんばんには注力しなくなり
地下に潜りつつプロ顔負けのセルフリフォーム日記（？）を執筆されておりました。
私自身はまだまだキャリアの浅い投資家ですので、大家学さんがらしんばんを作っていた頃のことは
知りませんでしたし、らしんばんを利用したこともありませんでした。正直、セルフリフォームの
スキルが半端ない方、という印象しかなかったのです＾＾；
去年、東京築古組の勉強会で初めて学さんとお会いしました。生の学さんを見た印象は・・・
爽やかなイケメンスポーツマン！
セルフリフォームより波乗りしてそうな、そんな感じです。しかし物腰は柔らかで、どことなく
クレバーな雰囲気を漂わせていました。
ところが、その勉強会で学さんの発表を聞いてぶったまげました。
先日のブログに書いていた減築リノベーションの事例だったのですが、ただの減築ではなく
深謀遠慮を巡らせた取り組みだったのです。詳細はここで書くわけにもいかないのですが、
その場にいるベテランもうなる内容でした。
あれ以来、学さんのブログはずっとチェックしていたのですが、何やら思うところがあったようで
久々に重い腰をあげてらしんばんの改良版（？）を新規リリースされました。
その名も「らしんばんスっケルトン」（”っ”だけ平仮名なのがポイントです、たぶん）。
こちらからダウンロードできます。
以下、作者からの紹介文でございます。
（これでビール一杯ゲット・・・げふんげふん）
------
これでどうた！待望の新商品の投入！「らしんばんスっケルトン」です。
「らしんばんスっケルトン」はたった一枚のエクセルシート上に構築された、ダイエットツール。
全ての関数類のパーツがスっケルトン状態で放置され、どんな構造になっているかも追うことが
出来るスーパーツール。それらの作り方も、コメント付きで捕捉されてているので、御自身の
ダイエットシミュレーターにも応用、転用可能ですよ！
さらに、最小の入力数で、シミュレーションの精度を限界まで向上させています。
見識の深い方であればその精度に震え上がることでしょう！
そして、今回は 黒、青、緑、ピンク、オレンジ、そして紫という豊富なラインナップ。
これをじっくり眺め、研究すると痩せることができます。（保証はしませんが、、、）
エクセルと不動産投資とダイエットツールに詳しければ簡単に作れるツールなんですが、
そんなことができるのは多分私、大家学だけでしょう。
エクセルの関数類を使いこなすのって、結構難しいんです。
また、同時に 「「らしんばんスっケルトン」ダイエット、これが分かれば完璧ね」という
PDFテキストも公開しています。あなたのダイエットの友に、是非使ってやってください。
------
なぜ「ダイエット」なのかは・・・リンク先のリンク先でご確認いただければよろしいかと。
ご本人曰く「『らしんばんスっケルトン』が広まれば、怪しいツールは一網打尽です！」とのこと。
怪しいツールが何なのか気になりますが、とりあえず無料なのにバックエンド商品がなくて便利なら
細かいことは何でもいいや（笑）
というわけで、さっそく私も現在購入検討している某地方の物件の情報を入力してみました。
以下、使ってみた感想です。
基本的な性能は素晴らしい！とうならざるを得ません。
重要な指標としてNet Valueを採用している、というのも面白い着眼点だと思いました。
元本返済って、すぐには引き出せない預金をしているような感覚だと思っています。
そこを数値化してグラフに表現し、キャッシュフローだけではないトータルでの利益を可視化する。
そんなツールになっていると思います。
世の中には、キャッシュフローは生まないけど不動産の価値が高くて結果的にお金がたまっている
ものもあれば、キャッシュフローは莫大だけど不動産自体の価値が低くて、利益の先食いを
しているに過ぎないものもあります。どちらもその特性を理解し、自分が求めるものが何か
（今は手元資金が少ないからキャッシュフローがほしい／サラリーマンの給与が高いので節税しつつ
将来的に含み益を得られる不動産がほしい／などなど）をわかったうえで、このツールを使って
分析すると面白いのではないかと思います。
次に、個人的に改善してほしいなあと思った点。
その１：修繕費
築年数に応じて修繕費を調整できると、よりよいかなと思いました。金額自体は修繕費単価を
調整すれば変更することができますが、単価を調整しても築年数を考慮してくれないので
常に修繕費が一律になってしまいます。築５年でかかる修繕費と築３０年でかかる修繕費が
一律ということはないと思うので、年数が浅ければもう少しかからない、とかそういう調整が
できるといいんじゃないかなと思いました。
※個人的には、修繕費はもう少し少なく計上されてもＯＫではないかと感じています。
その２：火災保険
火災保険は年単位の契約で融資期間中のみかける想定のようですが、サラリーマンの皆様が
一棟目を買うときに得てして使いがちな金利の高い某金融機関さんなどは、火災保険自体に
質権設定を求められます。銀行業界全体の風潮としては、質権を取る金融機関さんの方が
少数派のようですが・・・。
質権設定される金融機関さんの場合、融資年数分一括払いするように求められてしまいますので
年払いか一括払いかを選択できればさらにいいのかなーと思いました。
細かいことを言えばきりがないのは承知しています。しかしこれだけあればざっくりとした
分析は十分できることでしょう。
無料の収益計算ツールはいろいろと出ていますが、私としてはざっくりとした評価をするなら
らしんばんスっケルトンで、もうちょっと細かく入力値を入れられるなら、玉川陽介さんの
ＩＲＲ計算のためのＥｘｃｅｌシートがいいのではないかと思います。
もはや、無理に有料の収益計算ツールを購入する必要はなさそうです。
※玉川さんのは昔はフリーソフトでしたが、今は書籍購入者の特典になっているようです
再稼働しはじめた大家学さんのらしんばん。今後注目です。
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
【シミュレーションの最新記事】
真面目な評価ありがとう！さて、修繕費ですが、少し努力すれば下記のような感じになるのかと思います。ばかちょんでやれば試算程度かかる感じをイメージとして持っています。
物件ごと事なるのでシミュレーションはザックリとした数値ですね。まあお遊びということで。。。
修繕費 500m2位のS造として下記合計で156万円/年。
50m2 10世帯と仮定すると
■共用部光熱通信費
10万円/年
■共用部清掃視察等経費
10万円/年
■4年に一回入れ替えでクリーニング＆小補修
単価6万円ｘ10世帯÷4年＝15万円/年
■8年に一回これにクロス替え等が加わり
単価12万円ｘ10世帯÷8年＝15万円/年
■12年に一回給湯器、エアコン等入れ替え
単価30万円ｘ10世帯÷12年＝37.5万円/年
■16年に一回、台所、洗面台等入れ替え
単価30万円ｘ10世帯÷16年＝18.75万円/年
■24年に一回ユニットバス入れ替え
単価60万円ｘ10世帯÷24年＝25万円/年
■20年に一回外壁屋根塗装、給排水補修
単価500万円÷20年＝25万円/年
合計156万円/年
ビール用意しないと。。。
わざわざコメントありがとうございます。
確かに、中をこれだけ綿密に見れば、ある程度
このくらいの額になってくるのかもしれません。
プロパンとか設備（EVや融雪装置など）とかに
左右される項目もあるし、一律には難しいですね。
頭の中でこれを検討し、比率で調整する・・・
そんなところでしょうか。