2014年04月27日

売却理由を推測してみた(物件調査実施時)。

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昨日は一日延泊して物件を調査してきました。



本当ならば金曜日で出先から帰る予定だったんですが、アンテナを張ってチェックしていたところ

何件か引っかかる不動産情報がありましたので、勉強のためそれらを見てくることにしました。

実際に現地に行かないとわからないこともいっぱいあります。



出張先で時間を作ってお会いした業者さんから紹介いただいた案件、やるかやらないかは別にして

とりあえず現地を見てみないことには始まりません。東京や札幌、仙台とはまた目線も違うと

思われますし、地域がどんな感じなのか、その雰囲気も感じてきたいところです。



少なくとも、東京などに比べれば地方なので、利回りはそれなりに高いです。ただ、その利回りは

運営時の経費に相殺されるものなのか。どのくらいの広さの物件に対して、どのくらいの家賃が

取れるものなのか。いろいろ考えなくてはならないことがあると思います。



というわけで、業者さんにお願いして現地を確認することにしました。今回の対象は3件。

この業者さんが出してくれた物件もあれば、それ以外の情報ルートから得た物件もあります。

ずうずうしく、全部回っていただけるようお願いをしてしまいました。



最初に見に行った物件。こちらは築浅の重量鉄骨でした。広めの1LDKで、駐車場も1部屋に対し

2台分ついており、DINKSの二人暮らしにも対応できています。全面タイル張りの低層物件と、

お金がかかりにくい要素が揃っている物件だと感じました。



ただ、施工がどうもよくなかったです。まだ築年数が浅いのに、すでにコーキングが収縮している

箇所があったり、階段がサビサビになっていたり。全体的に、安く作ってメンテナンスしていない

感じを受ける物件でした。



場所的には、開発途中の新興住宅街という雰囲気で、しっかり区画整理されているものの

周囲には田んぼも残っているような、そんな場所でした。コンビニは近かったし、雰囲気も

悪くなかったので、まあこれもアリなんじゃないかと思った次第です。入居付けもレントロールを

見ている限りはきちんとできる地域みたいです。



売却理由を聞くと、相続ではないもののそれに近い理由でしたので、指値を入れることができれば

面白いかもしれません。こっちの銀行さんがどういう姿勢でいるかを知りたいので、試しに

事業計画を作ってみるのも悪くないかなと思いました。



次に見に行った物件は、稼働率70%を切る低層重量鉄骨の物件です。

こちらは最初に見に行ったものに比べて部屋が狭いのが難点でしたが、それでもバストイレは

別だったし、土地も全戸分の駐車場が確保できるくらいの広さでしたので、面白いんじゃないかとは

思いました。可能性を感じます。ただ、外壁がかなりくたびれているのでそこはやり直しが必要です。



オーナーチェンジした後、いろいろと手を入れられていたんだろうなあという跡が見え隠れ。

なんとなく愛情を注がれているように見えるのに、なぜ売却してしまうのだろう?

この物件を紹介してくれた吉川さんは「一気に空きが出てしまって、やる気がなくなったから」

ということを言っていました。同行してくれた業者さんは「この立地でこんなに空きが出るのは

なぜなんだろう?」と首をひねっています。



利回りと築年数のバランスを考えると、外壁さえ安く工事してリニューアルすることができれば

それほど悪い感じはしないのですが・・・。



最後に行ったのは駅近の物件。駐車場が足りず、利回りも今までのものに比べると微妙です。

ただ、物件はとてもよく手入れされていて、雰囲気は良かったと思います。惜しむらくは

陽当たりがとても悪いことだけでしょうか。窓は北向き、南はドアを開けてすぐ隣の建物。

圧迫感を感じてしまうと思いました。



その後、業者さんとお昼ご飯を食べながら、なぜ2つ目の物件の入居率が低いかを予想しました。



まず、昔の地図と建物名が変わっていることから、少なくともオーナーは一度変わっています。

オーナーチェンジで取得したオーナーが、埋められずに売却に出しているという構図と予想します。



・レントロールの募集中の部屋には「リノベーション済み」と書いてある

・外壁にアンティーク風のウッドのボードや、アンティーク風ランタン調の証明が追加設置されてる

・目隠しの塀を後からつけている



などといった形で、建物には割と手を入れられているようです。



そして、業者さん曰く「地域の相場より5000円くらい高いですね、この家賃」と言うことです。



ここから導き出される仮説。



オーナーチェンジで物件を取得。はじめてのアパート経営なので張り切って勉強をした結果、

建物の価値を向上させれば収益性が上がるということを理解して、バリューアップを実施。

これだけいいものにしたのだからと、意気揚々と高めの家賃で募集をしてみたものの、地方だと

バリューアップより価格なりのリーズナブルなものの方が需要があるということで、思うように

埋まらない。頑張ってみたものの、嫌になってしまい売却。



こんなところではないか、と業者さんと二人で話しました。

今度、正解編を吉川さんに聞いてみよう。



もしこの物件を購入するならば、もう少し指値を入れたくなります。今のレントロールではなく

引き直しをしたレントロールで今くらいの利回りを確保できるなら、けっこう面白い案件です。

ただ、お部屋の広さなどから考慮すると、属性があまりよくない入居者様が多いと思われるので、

管理は軌道に乗るまで大変かもしれません。



いずれにせよ、まず私のように長期の出張でその地域に足しげく通っている人間が、地元の

金融機関さんで融資をひけるのかを試してみたい気持ちがあるので、何かしら物件を持ち込んで

話をしてみたいなあというのが今の気持ちです。なので、今回の案件もとりあえず事業計画書を

書いてみて、銀行さんと話がしたいなあと思います。

何事もチャレンジすることが大事。

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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
利回りはおっぴろげに公開してもいいんじゃないですか?
地方なら家賃引き直して利回り20%くらい欲しいですね
Posted by すが at 2014年04月27日 23:43
>すがさん

地方は狭いので、あの物件かと特定されるかもしれないから
恥ずかしいので公開しません(笑)
自分が買えなかったら書こうかな・・・。

すがさんは目線高めだから、20%くらいほしいでしょうね!
私はもうちょっと低くてもいいです(笑)
Posted by ひろ* at 2014年04月28日 14:43
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