現在２０位です。一晩寝たら頭痛は収まりました。良かった。
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昨日は不動産の勉強会に参加してきました。有料セミナーなので内容については差し控えますが
気づきが多くて良いセミナーだったと思います。
セミナーを受講しながら、自分自身の置かれている現状について考えを巡らせておりました。
物件単位で見ると、担保価値が低くてあまりキャッシュフローが出ていない東京１棟目は
成績としては不合格になってしまうのでしょう。融資期間が１５年しか取れていないとはいえ
現状の返済比率ではかなりカツカツです。１部屋空いたら返済できません（３部屋しかないけど）。
「１５年だから」と言ってますが、２０年借りられたとしても返済比率は割と高めです。
それでも今よりはだいぶ楽になると思いますが、劇的に変わるほどではありません。
家の近所で、東京進出のチャンスということに目がくらみ、基本的な「家賃相場のチェック」を
しなかったことが今の状況を生み出しております。東京１棟目は下町地域の新築となりますが、
家賃設定が新築プレミアムのためにかなり高めになっており、それをそのまま精査せずに
購入してしまいました。結果、一巡したタイミングで家賃がガクンと落ちてしまいました。
全ての部屋で、１５％〜１８％の家賃下落が発生しています。さすがにこうなると厳しい。
「東京にほしい！」「遠隔地ではなく近所に物件がほしい！」という気持ちが先走りすぎた結果
基本的なチェックを怠ってしまったことが敗因だと思います。反省。
救いなのは１５年返済なので残債が順調に減っていることでしょうか。２０年で借りている物件と
比較しても、残債がするするっと落ちていることにほっとします。また、全期間固定なので、
金利リスクにおびえる必要もありません。家からも近いので、管理はしやすいです。今はまだ
地域社会との兼ね合いもあり、管理会社さんにお願いをしていますが、自主管理も容易でしょう。
さて、この物件をどうしていくか。
こちらは借地の築浅物件です。返済が進んだとしても、担保余力は生まれません。バランスシートを
大きく毀損している物件なので、いっそ手放してしまうという手もあるのかもしれません。
とはいえ、借地なので融資もつきづらいだろうとは思うので、いろいろ難しいなあとは感じます。
ロットが小さいので現金で買ってくれる人がいればいいのかなとは思いますが。
借り換えをして期間を延ばすのも手かもしれません。しかし、固定金利を捨てるのももったいない。
また、借り換えるならおそらく担保不足の部分を現金で補てんする必要があると思います。
それであれば、今の借入先に少し繰り上げ返済をして、返済比率を下げるのも手かなと考えます。
いずれにせよ、資金を蓄えて繰り上げるか、売却するか、運営の無駄を省くか、そのくらいしか
状況を好転させる手はありません。どうしていくのが最良の手なのか、考え抜く必要があります。
何か手は打たないとダメだろうなあ。それだけは間違いありません。
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