2014年02月18日
入居率と退去率。
現在26位です。考えることがいっぱいだなあ。
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昨日に引き続き、今日も昨年の私の物件の成績について考察してみたいと思います。
本日は入居率と退去率の考察です。
入居率は月単位で計算することにします。1日時点での入居している部屋数を定点観測して、
それを12ヶ月分足し算します。これを部屋数×12ヶ月で割り、算出します。
毎月の入居数の合計÷(部屋数×12)×100=入居率(%)
各物件の年間を通した入居率は以下の通りでした。
札幌1棟目:96.67%
札幌3棟目:95.31%
東京1棟目:86.11%
東京2棟目:96.67%
※札幌4棟目の新築は期間が短いので省きました
※札幌2棟目は途中で売却したので省きました
※仙台1棟目は義母が代表の法人が保有しているので、ここでは省きました
札幌1棟目のファミリー物件はここでも優秀です。今年は2部屋の入れ替わりがありましたが
年内に発生した入れ替わり分については、募集開始から1ヶ月程度で入居者様が決まりました。
手違いがあり、家賃がちょっと下がってしまったのは痛かったのですが・・・。
もう1部屋は10年以上入居いただいていたお部屋なので、傷みが激しくフルリノベしないと
厳しい感じです。プランニングの時間や、新築が埋まるまでの手元資金の温存など、複合的な
理由によりまだリノベを始められていません。そりゃあ埋まるわけないですよね。新築もようやく
落ち着いたので、こちらにかからなくてはと思ってはいるのですが・・・。
札幌3棟目も目標の95%はギリギリで上回りました。夜逃げが例年より多かったことは
少し気にしなくてはいけないですが、高稼働率を維持できたこと自体は良かったと思います。
東京1棟目が残念な結果になっています。もともとのロットが小さいのに、全部屋が入れ替わり
しかも家賃を大きく下げないと埋まらないという非常に残念な感じになってしまいました。
私の目利きが甘かったと思います。今は適正家賃も見えたので、昨年のような苦戦はしないと
思いますが・・・。ここは本当に繰り上げ返済か借り換えを検討したほうがいいかも、と思います。
売却は借地なので厳しいから、自己資金を充当するかどうかの検討になると思います。
東京2棟目もファミリー物件なので、入れ替わりがあまりなく安定しております。
大規模修繕もやりましたし、テナントさんも昨年全部埋めました。当分は安定すると思います。
続いて退去率です。入れ替わりの割合と考えてもいいと思います。
退去率は単純に以下の式で算出しました。
年間の退去部屋数の合計÷部屋数×100=退去率(%)
札幌1棟目:40%
札幌3棟目:18.75%
東京1棟目:66.67%
東京2棟目:0%
際立つのは東京1棟目ですねえ。まあもうこれは何も言いますまい。
札幌3棟目はトラブルが多い印象ですが、退去率という観点では思ったほどではありません。
ただ、今年に入ってからはすでに3部屋の退去予告や退去がありますので、昨年がたまたま
成績が良かっただけなのかなとも思います。
札幌1棟目も5部屋中2部屋が退去しましたので、率としては高いものになっています。
私の場合、札幌3棟目と札幌4棟目以外は小さい物件ばかりですので、1部屋〜2部屋が
退去になっただけでもけっこうな退去率になります^^;
数字にしてみてわかったのは、東京1棟目にいろいろ問題がありそうだということ。
財務の安定化を図るためには、もしかするとこの物件をもう少し何とかしないといけないかも。
どうしていくか考えたいと思います。
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