2014年02月17日

物件ごとの成績を出してみた。

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昨日は銀行さんに提出する書類を作成しました。物件ごとの2013年の成績がわかる資料です。

収入と支出が部屋単位、月単位でわかるものを毎年作っていますが、2013年の分については

ちょっとサボり気味で何もできていませんでした。銀行さんからその情報の提示を求められたので

細かい経費はまだ載せられていないものの、大まかなところは資料化してみました。

嫁ちゃんに基本的な部分を作ってもらい、後から私が細かいところを見直していきました。



今回の集計は「送金明細に出ている入金額と経費」「固定資産税」「共用部電気代」「自販機収入」

「保険金」を対象としております。送金明細に出てこない経費はまだ含んでおりません。

保険で対応したものについては、保険金も入金として計算をしています。

大規模修繕に相当するものは今回の集計からは外しました。



それと、札幌4棟目はまだ集計に含めておりません。購入して日が浅いものですから。



まず、物件別に純粋なキャッシュフローの多寡(保険の一時収入は除く)は以下の通りでした。

札幌3棟目>札幌1棟目>東京2棟目>東京1棟目

※売却した札幌2棟目は対象外としました

※仙台は義母が代表の法人が持っているので今回は対象外にしました



経費と気苦労はかかりますが、札幌のほうが利回りが高いので儲かっている状況となります。

東京1棟目は全室入れ替えの影響、東京2棟目は水道管の分岐工事が大きく足を引っ張りました。

返済比率の高さも災いし、キャッシュフローはほぼありません(汗)

※それぞれの物件の構造や規模はサイドバーのプロフィールをご参照ください



次に、経費がかかっていない物件はどれかという計算をしてみます。

家賃収入に対してどれだけ経費がかかっているかをパーセンテージで示します。

経費/家賃収入×100

※【2014/2/20追記】式を修正しました。テニス好きの大家さん、ありがとうございました。



札幌1棟目:19.39%

札幌3棟目:34.94%

東京1棟目:20.77%

東京2棟目:36.35%



札幌1棟目は優秀です。木造築古ファミリー物件で、部屋数が少ないから故障も少ないです。

入れ替わりも少ないので経費率も低く、安定しております。



東京1棟目は物件自体は築浅なので経費がかかる余地はないのですが、3部屋全て入れ替わり

焦って広告料を相場より高くしたのが響いているものと推察します。広告料や敷金返還など

入退去に関する経費がなければ、経費率は8%という低い水準だったのですが・・・。

まあ「たられば」を言っても仕方ありません。



札幌3棟目は修繕や夜逃げなどお金のかかることが今年はいっぱいあったので仕方ないでしょう。

それでも売却した札幌2棟目よりはだいぶマシです。あっちの入れ替わりは半端なかったです。



東京2棟目も給水管の分岐という大きな工事をやらざるを得なかったので、これも同様です。

大規模修繕も終わり、テナントさんもほぼ更新してくれましたので、当分は安定するでしょう。

金利交渉も現在行っておりますので、来年は成績が改善してくれることに期待したいです。



数字にしないと見えないものって、いっぱいありますね。

明日のブログでは、入退去や稼働率についてもう少し分析をしてみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(4) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
家賃収入にかかる経費率というのは自分は考えたことがありませんが、あえて家賃収入に対する経費割合を計算するのなら

経費÷家賃収入*100 ではないでしょうか?

(家賃収入ー経費)÷家賃収入*100 の算定式では、たとえば経費が0円だったら、100%となり、経費率が高い..ということになってしまいます。(実際は逆ですよね?)
Posted by テニス好きの大家 at 2014年02月17日 13:35
札幌、優秀ですね。
Posted by 坂東鶏三郎 at 2014年02月17日 20:42
>テニス好きの大家さん

ご指摘の通りです。計算はそれで行っています。
書いてある計算式が間違っていました^^;
あとでブログ直しておきます。ありがとうございます。
Posted by ひろ* at 2014年02月19日 09:15
>坂東鶏三郎さん

おかげさまで、札幌はなんだかんだ言いながら稼ぎ頭です。
助かっています!
Posted by ひろ* at 2014年02月19日 09:16
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