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不動産をやっていると、お金の桁の感覚がどんどんおかしくなっていきます。
不動産賃貸業を営んでいくと、数万円単位の出費が当たり前のように発生します。
最初の頃は、その金額にビビッてました。はじめて買った札幌の物件で退去が発生したとき
２ＤＫのリフォーム代が１５万かかると言われてすごいインパクトを受けたものでした。
１５万って簡単に言うけど、それってかなりの大金ですよ！？と。
家賃収入がそれほど多くない木造アパートだったということもあり、手残りのキャッシュフローも
それほど多くない中、そのキャッシュフローの一部が吹っ飛ぶような金額に焦りを覚えたものです。
しかも５部屋しかないアパートなので、１部屋空いただけで稼働率は８割。不動産投資なんて
全然予定通りには儲からないじゃないか！と思ったのを鮮明に思い出すことが出来ます。
それがいまや、４０万〜５０万くらいのリフォームの見積を見ても驚かなくなってしまいました。
銀行口座に入ってくるお金も、サラリーマンの給料だけの頃とは違い、けっこうまとまった金額が
入ってきます。勿論それらは銀行さんへの返済に充てられるもので、全てが自分のものでは
ありません。それでも、規模が大きくなると、手元に残るお金も多くなっていきます。
２０００万の物件で利回り１０％、返済比率５０％、常に満室で修繕も管理費もなしとすれば
手元に残るキャッシュフローは１００万円となります。しかし、これが２億円となりますと、
手元に残るお金は１０００万円です。１０００万手元に残る人の１５万と、１００万しか
残らない人の１５万じゃあ重みが段違いということは理解できるのではないでしょうか。
余談ですが、金額が大きい物件を買う→手元に残るお金が多くなる、という方程式を曲解して
「金額が多ければ利回りが低くても手元にキャッシュフローが残る」と考える人もいるようです。
例えば、１億の物件であれば、利回り５％で返済比率８０％だとしても、手元には１００万という
大金が残ります。同じような物件を１０棟買えれば手残り１０００万でサラリーマンの年収より
多くなる、という発想です。これはこれでリスクを理解しているならいいのだと思いますが、
物件規模が大きいということは修繕などの運営費もそれ相応にかかるということになります。
修繕一発で破産ということも考えられますので、ご留意ください。
話を本題に戻します。
だんだん扱うお金の額が大きくなると、数字の桁が狂ってきます。
最初の頃は頭金の１００万を工面するのにどうしようと四苦八苦していたものでしたし、
１００万という数字がものすごい大金に思えてなりませんでした。
しかし今は、１００万くらいだったらどうとでもなるかなーという感覚になってしまってます。
新築の物件の入居率がまだ軌道に乗っていないので、先月も返済用の口座に数十万のお金を
入れてきましたが、冷静に考えれば、これはサラリーマンのお給料とさして変わらない金額です。
もっとビビッて然るべきなのではないかと思うのですが、そういう感覚はなくなっていました。
大きなお金を自然に扱えることは、お金持ちになるマインドとしてはいいのかもしれません。
しかし、私たち不動産賃貸業を営む人間は、何らかの形で借金を抱えながらこういう多額の
お金を扱っていくことになります。この感覚に慣れすぎて、プライベートでもその形でお金を
使いまくってしまうようなことがないように気をつけたいものです。
私自身も、先日自宅の電子レンジが壊れたので、代わりにヘルシオを買いました。
５万くらいのヘルシオを普通にポンと買ってしまいそうになりましたが、冷静に思い直して
型落ちの安い２５０００円くらいのものに変えました。たかだか数万の差、と思ったとしても
それをかつての自分の感覚で捉えなおすと、やっぱりそうじゃないよねという気持ちになります。
自戒の意味もこめて、金銭感覚の麻痺には気をつけていきたいと思います。
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