現在１８位です。最近、自宅のガレージでBBQをよくやっています。
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巷ではDSCRだのNOIだのAMだのLTVだの小難しい言葉があふれています。
私、実はこういう言葉が大の苦手で、なぜもっとわかりやすい日本語にしないのかと
常々疑問をいただいている次第です。単に横文字が覚えられないと言うだけでもありますが。
そこで、そういう難しい言葉がよくわからない私が、どんな感じで収益分析をしているか
だらだらと書いてみたいと思います。
１．融資
物件情報を見たら、まず耐用年数以内での返済年数を考えます。
ＲＣなら４７年、Ｓ造なら３４年、木造なら２２年、軽量鉄骨もとりあえず木造と同じ。
上記から築年数を引いて、仮の融資期間を割り出します。
金利はとりあえず２．５％くらいにしておきます。
諸経費は物件価格の７％とします（不動産取得税や登記にかかる費用など）。
融資金額はひとまず最初は諸経費も含めた金額を融資で得る計算とします。
２．収入
とりあえず、今の家賃を入れておきます。
３．経費
固定資産税の額がわかればそれをそのまま経費にします。
わからない場合は概算と言うことで物件取得価格の０．７％と設定します。
空室率はとりあえず１０％くらいにしておきます。
管理費は家賃収入の５％、修繕費は物件取得価格の０．５％程度を想定します。
雑費として、家賃収入の１０％程度を計上しておきます。
４．計算
以上を組み合わせて計算します。
キャッシュフローについては、２の収入から３の経費と１で設定した融資に対する年間返済金額を
引き算することで数字が出てきます。これで「最大限融資を引いた場合のキャッシュフロー」が
計算できます。この金額が、１億円あたり３００万前後ならとりあえずＯＫとしています。
５．リスク対応
いくつかのリスク対応の計算をします。
空室率２５％、金利４．５％にして計算しなおします。
ないしは、キャッシュフローが０円になるところまで空室率や金利をあげてみます。
この数字が運営上許容できる最悪の数字になります。
次に、満室想定の家賃について、近隣相場にて引き直しをします。長期入居の方は家賃が高い傾向に
ありますので、今の家賃相場に引き直します。スーモやホームズで調べた家賃よりも少し低い
価格を設定するのがポイントです。スーモやホームズに出ている価格は「売れ残り価格」と
見た方がいいでしょう。成約している家賃はもう少し低いはずです。
この仮定で引き直した家賃でどうかを見てみます。
また、家賃が年々下がる計算もしておきます。今が最大で来年以降じわじわと下がるという
シミュレーションをしておきます。
上記を盛り込んだシミュレーション結果をいくつか保存しておきます。
銀行さんには少なくとも「通常パターン」と「最悪パターン」の２つは見せるようにします。
６．税引後キャッシュフロー
税引後のキャッシュフローも計算できるようなら計算します。
自分の現在の税率がわかれば、その物件の決算書上の収入を計算して税率をたたき出します。
決算書の数字を計算する方法は、こちらのエントリーが参考になると思います。
だいたいこのくらいやっておいて、キャッシュフローが常にプラスであればＯＫと考えます。
難しい英単語の分析指標は全く使っていませんが、おそらくこれくらい計算しておけば、
そういう数字もクリアできてるんじゃないかな？と思います。
このシミュレーションをしてみて数字があまり良くなければ、自己資金を入れる検討をします。
また、自己資金を入れてでも購入する価値のある物件かも見極めます。
上記はあくまで収益還元の考え方なので、積算で見た時にどうなのかということも改めて
考えなくてはなりませんが、そこは今回は割愛しちゃいました。
ということで、横文字が苦手な人の独り言でした。
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【シミュレーションの最新記事】
毎回勉強になります。
ありがとうございました。
キャッシュフロ−を出すのは
本当に難しいですね。
ありがとうございます＾＾
キャッシュフローって簡単に出ないですよねえ。なかなか辛いです。
キャッシュフローでなく積算が作る含み益に投資するという
考え方もありなのかもしれません。
（東京ではなかなかお目にかかれませんが）