2013年10月19日

銀行さんはリタイヤ後も融資をしてくれるか?(前編)

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。週末もサラリーマンの仕事が残ってしまいました。。。あうー。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は不動産オーナー仲間の皆さんと情報交換を兼ねた懇親会に参加してまいりました。

残念ながら、サラリーマンのお仕事の関係で遅刻してしまった為、食事は十分には楽しめず

不完全燃焼なところがありますが、それでもインターネットでは知ることができない貴重な

情報なども入手することができました。参加された皆様、お疲れ様でした。



ところで、そんな中で話題に挙がったことに対して、私なりに思ったことを少し書いてみます。

実際に経験したわけではないですが、おそらくこれまでの銀行さんとの話を振り返ると、

きっとそういうことなんだろうなあという想像が含まれていますので、その前提でお願いします。



お題は、サラリーマンを卒業すると本当に融資はつかないのか?という話。



私の想像ですが、「融資がつかない」と言っている方はフルローン・オーバーローンで何棟か

買い進めたところでリタイアされた方ではないかと思っています。



フルローンやオーバーローンで購入すると、手持ちの自己資金は温存できますが、自己資金比率が

低くなることで手残りのキャッシュフローは当然ながら減ります。私の経験則ですが、1億の

借金をしたら手残りは200〜300万といったところではないかと思います。



いい加減なシミュレーションをしてみましょう。



ハッピーリタイヤを目指して不動産投資を始めた人がいるとします。

仮に名前を「利隊家 須留蔵(りたいや するぞう)」さんとしましょう。

・・・長いからAさんでいいか。Aさんとします。



物件価格1億円、利回り10%、築22年の鉄筋コンクリート造の物件を購入したとします。

融資期間は25年で1億円のフルローン、金利2.5%、元利均等返済。

土地と建物の比率は6:4として、設備は考慮しません。

Aさんの属性は年収800万のサラリーマンとします。



物件の年収が1000万、銀行返済が年間540万(元本250万、利息290万)となります。

管理費が5%で50万、経費諸々を年収の15%として150万、固定資産税を物件価格の

0.7%と仮定して70万。そうなると、年間のキャッシュフローは190万という計算です。

同じ物件が4棟あれば、なんとなくサラリーマンの年収に追いつきそうですね。

(ただし大規模修繕などを考えると、その3倍くらいはキャッシュフローがほしいところ)



では決算書上はどうか。

売上は1000万、経費は銀行利息の290万、管理費50万、経費150万、固定資産税70万。

これに減価償却を加算します。残存耐用年数が(47−22)+22×0.2=29.4年→29年

となります。建物は強制的に定額法となりますから、償却率表から29年のところを引っ張り出すと

0.035という数字が出てきます。ここでようやく6000万×0.035=210万という数字が

計算できます。



これらを合計すると、1000万−(290万+50万+150万+70万+210万)=230万

ということになります。キャッシュフローより多い数字が出てきましたね。



さて、ここまで来たら次は所得税と住民税の計算です。

この辺は私はあまり明るくないので、自動計算器を使いましょう。

ネットを探したらこんなサイトがありましたので、ここを利用します。



サラリーマンの年収を800万、社会保険料控除を200万、その他控除を20万として計算すると

所得税は256,500円、住民税は348,550円となりました。

(控除の額が本当にこのくらいかはわかりませんが・・・仮決めです)



では、ここに不動産所得の210万を加えます。

年収1010万、社会保険料控除200万、その他控除20万として再計算すると・・・

税金は所得税が635,500円、住民税は538,000円となりました。

不動産所得無しだと605,050円、不動産所得を加えると1,173,500円。

その差は実に568,450円となります。つまり税引後キャッシュフローで考えると、

210万−60万(所得税と住民税の差額を四捨五入しました)=150万となります。



1億円借金して210万だという時点で、意見が分かれるところだと思いますが・・・

なんと税引後キャッシュフローで考えたら、150万しか儲からないという現実!あな恐ろしや。



大変前置きが長くなりました。この事実を知っている人ほど、保険や小規模企業共済への加入や

修繕の一括償却化などをフル活用して、決算書上の粗利を落としているわけです。



※ちなみに私は築古の木造物件があるので、減価償却が上記シミュレーションより大きく取れて

 いることから、特にそのようなことをしなくても赤字決算になります・・・お恥ずかしい。

 その分、最近は修繕を減価償却に回すなどして、逆に黒字に持っていくように努力してます。

 黒字でないと融資は難しくなりますので。



驚愕したAさんも、しっかりと節税対策を行い、決算書上の利益は0円にすることができました。

これでキャッシュフローは210万確保できましたとさ。めでたしめでたし。



・・・あれ?なんか最初に書きたかった話と変わってるぞ?(笑)

そうだそうだ、サラリーマンをリタイヤしたら融資がつくかどうか、という話題でした。

長くなったので、続きは明日書きます。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:25 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
そうなんですよね。
あまりお金残らないです。
Posted by 坂東鶏三郎 at 2013年10月19日 13:06
つくづくリーマンショック後の
融資が出にくいときに買ってよかったと思います。

そうじゃなかったら、
フルローン、オーバーローンを繰り返し
ある地点で
【はい♪ゲームオーバーでーす♪】
って状態になってたと思います。

頭金入れてるのでほんとに懐のさみしい瞬間もありましたが、すっかり体力回復しました。(爆
Posted by yuki at 2013年10月20日 00:02
>板東鶏三郎さん

鶏さんの毎月の報告を拝見しております。
規模の割に手残りは微妙。不動産賃貸業ってそれが当たり前なのかも。。。
Posted by ひろ* at 2013年10月21日 05:18
>yukiさん

私は2008年以降に買い進めていますので、フルローンが
バンバン出ていた時期に比べれば利回りは少し高めで買えてるから
なんとか生きながらえているところがあるのかもしれません。
何がいい方向に影響するかはわからないですね〜。
Posted by ひろ* at 2013年10月21日 05:20
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: