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どれだけ満室想定が高利回りであっても、あくまで現状入居率で見るのが基本のようです。
先日急転直下の展開となった札幌近郊のビルもの案件。本件のネックは高い空室率です。
満室想定利回りで言えばかなりのものなのですが、現状がそこまでではないというところもあり
銀行さんからは判を押したかのように「現状の稼働率で見るしかないんですよ」と・・・。
現状で見られるからキャッシュフローを低く見られ、融資額が伸びないというジレンマ。
どのように打開するか。
キャッシュフローが実際に多くなればいいのですが、それができればそもそも売らなくて済むし
かといって買う前から入居付をするわけにもいかないし。
そこでふと思いついたんです。「一括借上」という単語を。
ビルもので一括借上をしてもらえる会社があるかはわからなかったのですが、借上げをしてもらえば
その分の収益は確定となります。原状稼働率より高い内容で借上げをしてもらえるのであれば
融資額も伸びてくるのではないか、という想いです。
札幌の管理会社さんが住居ものの一括借上に関して、別の会社さんとパートナーシップを組んで
仕組みを作っているという話を以前聞いたことがありましたので、早速相談してみました。
上記のような内容を社長にぶつけ、借上可能かどうか検討してほしいと。
社長もいろいろと検討をしてくれたり、借上をしてくれるパートナーの会社にかけあったり
してくれたようですが、結論から言えば「商業物件ではそれはできない」という回答でした。残念。
誰か北海道の商業物件の一括借上について詳しい方が入ればアドバイスいただきたいです・・・。
今回得られた気づき
・全空に近い物件でも一括借上の体裁をとれば融資付できるんじゃないか
・商業物件の一括借上は（私が知っている範囲では）難しい
今回得られた知識を頭の片隅に置き、今後同様の案件があった際にうまく活用していきたいです。
本日は短めですがこの辺で。
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