2013年10月02日

また買付入れちゃいました。

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新築の札幌4棟目を先日購入したばかりなのですが、また買付を入れてしまいました(汗)

前回札幌に行った際に調査してきた築古物件です。



はっきり言って、立地は悪いし古いしで、けっこうキツイ物件です。条件が普通だったら

たぶん買ってないと思います。では何故買付を入れたのかという点なのですが・・・

この物件はサブリースがついてきて、しかも条件がそんなに悪くないという点を考慮してです。

また、新設法人でも融資をしてくれる金融機関さんとある程度話がついているから、という点も

今の私の希望に合致しているということもありました。



まずサブリースなのですが、サブリースと言うよりも借上の形態になっているようです。

原状回復にかかる費用(夜逃げの残置物撤去も含めて)を全部サブリース元が負担してくれます。

広告料や入居中のお部屋のトラブルに関しても同様(広告料を負担してくれるのはでかいです)。

こちらで面倒を見る必要があるのは、共用部の補修にかかるお金や共用部電気代、あとは消防設備の

点検の費用位と言うことになります。この内容で満室想定賃料の80%が確定されるのであれば

それほど悪い話ではないかなと。



サブリースなんてやったことがないので、気になる点はいろいろあります。



サブリースの契約年数は?

確認したところ、5年契約になっていてその間は賃料の変動はないとのことです。



サブリース元の会社さんがつぶれたらどうするか?

6年くらい頑張れれば、土地値から解体費を抜いても残債なしで売却することが出来そうです。



最悪、例によって「他に入るところがない方」を受け入れていけば、どうにかなる気がします。

客付は頑張れば何とかなる。たぶん。とはいえ、つぶれたら利益はあまりなくてトントンくらいに

なるんだろうなーという気はしています。まあ損はしないし、土地の含み益は残るからいいか。

金額もそれほど大きな物件ではありません。1000万円台だし、最悪のことが起こったとしても

たかが知れているから・・・という乱暴な気持ちも多少あります^^;



とはいえ、提示されている価格では高すぎるということもあります。最低でも札幌3棟目と同じ

表面利回りくらいは(フルサブリース無しの状態で)確保したいと言う話を先方にした結果、

数百万の値引きを勝ち取ることに成功しました。ま、この価格なら最低限仕方ないかなと。



融資に関しては、某政府系金融機関さんを見込んでいるとのことでした。とある支店さんで

既に評価を出してくれているようです。ただ、その内情を伺うと、物件の評価は800万くらいで

あとは無担保枠があるからそこを足してフルローン・オーバーローン可能というロジックでした。



私の今のニーズは「物件を持っている法人を作りたい」というものです。

今回の場合、とりあえず東京で登記して新設法人で融資を受けて、その後札幌にその法人登記を

移動させていこうという考えです。先日の新築購入時の反省を踏まえ、できれば早い段階で

物件所有法人を作りたいという発想となっております。



具体的な反省の内容としては、札幌4棟目は既存法人がなかったことから、個人による仮審査で

融資の枠を抑えにかかったものの、そのまま個人で通過してしまい変更がきかなくなった、

というところに対する反省です。だから物件を所有している法人を作りたいのです。



そんなわけで、この某政府系金融機関さんは新設法人でも問題なく融資をしてくれますから

今の私のニーズを満たしてくれるのでいいと思っています。ただ、私の場合、その金融機関さんで

既に東京1棟目の借入をしており、その中で評価額が不足している分を無担保枠で補っているから

審査してみたらうまくいかなかった、というオチになる可能性は大いにあり得ます。



四の五の言っても始まらないので、まずはどうなるか取り組んでみようと思っています。

できるだけ早く法人を札幌に立てて、既存の個人の物件を速やかに法人に移管させたいです。

費用面や借り換えの面などで非常に難しいところがあるのはわかっていますが、法人と言う箱が

いい決算を何期か続けていけば、道は開ける可能性がありますから。



新たな取り組みに向けて頑張っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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