2013年09月30日

売却に思うこと。

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札幌2棟目の売却についても、あまり詳細を書いていませんでしたので、少しだけ触れます。



売却しようかなぁと漠然と思い始めたのが、昨年の春先くらいでした。その時はあまり情報公開せず

値段もかなり高い価格でこっそりと出していました。そんなわけで、まあ売れるわけもなく。

でもそれはそれで、売れなきゃじっくり持てばいいという感覚でした。



しかし、東京の銀行さんでなかなか融資が引けない理由の一つに、個人で札幌にそれなりの債務を

抱えていることがあるというのがだいぶはっきりしてきたあたりから、気持ちがより積極的に

売却の方向を向いていきます。そして決定的だったのは昨年の退去率。22部屋中10部屋が

入れ替わり、利回りで劣る札幌3棟目よりキャッシュフローが少ない現状を見て、これは入れ替えを

しないとダメだろうという結論になりました。



税金的には短期譲渡なので厳しいのですが、それでもトントンよりは高く売れそうな価格設定に

出来そうな予感もありましたので、できるだけ賞味期限が残っているうちに売ってしまうのが

吉ではないかと考えました。札幌の債務が減って、個人としての融資付がやりやすくなることも

ひとつの期待値としてありました。



結果として、売却した後税金を払って手元に残る予定の金額は、運用中のキャッシュフローや

初期に投資したリフォーム代や客付の広告料、仲介手数料など全てひっくるめても、黒字で

回すことができたという結果になりました。初期投資したお金が全て手元に戻ってきたので

そういう意味では手元資金が厚くなるという効果もあったと思います。

(札幌2棟目は稼働率20%強という状態で購入し、お金と手間暇をかけてなんとか運営を

 軌道に乗せて、最終的に満室に持っていった物件なので、初期費用がけっこうかかりました)



札幌2棟目は私の大家力を大きく向上させてくれた物件でした。



全空に近いような状態の物件を「管理状態が悪く空室率が高い物件を再生させてウハウハ」的な

不動産投資本に書いてあることを真に受けて「家賃を安くすれば何とか再生できるでしょ」と

購入してみたものの、管理会社さんに任せたら繁忙期に1部屋しか埋められずに青ざめてしまい

会社がプロジェクトの谷間だったのをいいことに春休みと称して2週間近く会社を休んで物件に

泊まりこみ、ドリルもなしにドライバーだけで室内物干しをつけたり、仲介業者さんが忙しい土日に

図々しく営業に行ったりして、素人丸出しな感じで必死に再生に取り組み、徐々に埋まってきて

ようやく何とかなりそうだというところで資金が底を尽きかけたり、東京からしょっちゅう営業に

行くものだから現地の仲介店さんとも普通に顔見知りになっていったり、古参の入居者様が

不況でリストラにあって家賃を払えなくなったり転職して職場が遠くなったりアル中(推定)で

入院となってしまい退去したりする不幸が重なり、そんな中でワケアリの人を積極的に受け入れる

方針を採用するようにして差別化を図るというハイリスクな手法を生み出した結果、ようやく

安定して満室稼働するようになったものの、強烈な滞納をして退去する人も出てきたり。



いろいろと大変な物件で一生忘れることはできないと思います。何泊したか数えきれません。

でも、今でも普通の飲み友として付き合っている仲介業者さんとか、お互いに腹を割って話し合い

どうやって埋めていくかを検討しあった管理会社さん、ブログでそんな惨状をつづった結果、

そこからお付き合いが始まり今でも良い関係を作っている大家さん仲間の皆様、そして東京から

2週間近く滞在している私にわざわざコンタクトを取ってくれてリフォームの手伝いなどを

買って出てくれたコジローさん(今では彼も起業し、大家さんを助ける会社の社長さんです)。

かけがえのないものをもたらしてくれたのも札幌2棟目でした。この物件を買っていなかったら

今でもぼけーっとした大家さんだったかもしれません。



手放したときはほっとしたような気持ちとさびしい気持ちが交錯し、複雑な感情でした。

次に購入した人もちゃんと稼げるよう、稼働率は高めてあります。新しい持ち主の方には

そんな苦労はしなくて済むように準備はしてきたつもりです。



入居者の皆様、仲介業者の皆様、管理会社の皆様、そして縁あって私の手に渡ることになった

札幌2棟目の土地・建物。すべてに感謝したいと思います。どうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(4) | 札幌2棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
すべてがヒロさんの良いお人柄のおかげですね〜
Posted by ベンベン at 2013年10月01日 07:43
いつも楽しく読まさせてもらっています。
物件を購入し維持していくと本当にいろいろな思い入れが入り込むのだと思います。私はまだ手放したことがないのですが、万が一手放す時は、恋人と別れるような悲しさが芽生えるのだと思います。
Posted by おおやがく at 2013年10月01日 16:52
>ベンベンさん

たまたま周りに集まってくださる方が良いお人柄なだけです^^
ベンベンさんも含め、皆様に助けてもらっているからこそ
今こうやって破産せずに生きながらえているんだと思います。
Posted by ひろ* at 2013年10月02日 12:47
>おおやがくさん

コメントありがとうございます!
らしんばんで有名な大家学さんからコメントいただけて光栄です。

投資と言う観点から言うと、物件に思い入れを持っては
いけないのかもしれませんが、現実的にはそうもいきませんよね。
精一杯愛情を込めて、次のオーナーさんが「ババ引いた!」と
思わないよう配慮するのも必要だと思っています。

恋人とまでは思いませんでしたが、出来の悪い後輩を
何とか一人前に育てたら、そいつがよりよい会社に
転職していった、みたいな寂しさはあります(笑)
Posted by ひろ* at 2013年10月02日 12:52
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