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某大手銀行さんで住宅ローンの借り換えの申込をしてきました。
私が自宅を購入したのは２００７年でした。都内の城東地域に結婚と共に勢いで戸建を購入。
結婚式などもあり、貯金はほぼありませんでしたが、プチバブルのイケイケな時期だったので
さらっとオーバーローンが出て、普通に購入できてしまいました。
私一人の収入で借りられるギリギリ限界まで借りています。そして元利均等、３５年。
６年以上が経過していますが、残債は６００万くらい減っただけです・・・。恐るべし元利均等。
そんな自宅ですが、借りた時期が悪い為どうしても金利が高いのです。固定金利と変動金利の
２本立てで借りていますが、固定の方は今の相場より１％くらい高いです。変動の方も０．７％前後
高い状態になっておりますので、借り換えない手はありません。
ただ、問題となるのは収益物件の借入です。個人で億単位の借入をしている私なものですから、
パッケージ商品である住宅ローンにとってはものすごく不利になります。収益が出ているからと
言っても、決算書にその収益は出てきていません。返済比率だけ高まっている、と判断されて
審査のテーブルに載せられます。正直、担当の行員さんも「あまり期待しないでくださいね」と
言っていますので、厳しいのかなという印象はあります。
減価償却を抜いて考えてくれる銀行さんと、そうでない銀行さんがあるようですので、できれば
減価償却の分はお金が実質的に残っていると判断してくれる銀行さんにアプローチしたいですね。
いずれにせよ、審査の結果は住宅ローンなので割と早く出ると思います。さてどうなることやら。
もし今回がダメでも、今年の決算書をどうしたらいいか、今後どのようなポートフォリオに
組み替えていけばいいか、などを考える材料にはなると思います。何事も積極的に取り組んで
結果を見ながら次のアクションを考えましょう、というところでしょうか。
ところで、自宅を買うべきか買わざるべきかという話ってよくありますよね。
あれはその人の価値観によって正解が変わると思っています。
自宅は収益を生みませんし、その土地に自分を縛り付けることになります。
他方、何物にも代えがたい精神的な安定を提供してくれますし、自分自身及び自分の自宅が
大好きな街の構成要素の一つとして機能するという喜びも感じられます。
自宅を買うべきか買わざるべきかをここで議論する気はありませんが、もし今から私が買うなら
「２０年後もローンより高く貸せる」「賃貸で貸しやすい」の２点は重視すると思います。
あともしマンションなら「管理状態が良い」「修繕積立費が管理組合にプールされている」
という２点も重要だと思います。
上記を愚直に守ろうとすると、築年数がそれなりに経過した物件になると思います。
一般的な新築はプレミアム価格になってしまうので、どうしても割に合いません。
戸建にしろマンションにしろ、程度の良い中古を購入するのがいいと思っています。
マンションの場合は自分だけで解決できない部分がかなりあるので、戸建より慎重に検討を
しなくてはならないと思います。管理組合が適切に機能していて、修繕積立金が組合の中で
計画的に積み立てられていること、そして大規模修繕が計画的に行われていること。
細かいことを言えば、立体駐車場がない方がいいとか、そういうのもありますが・・・。
「マンションは管理を買う」と区分投資をされている人の中では言われているようですね。
私は区分投資はしていないのであまりわからないのですが、少なくとも区分投資で言われている
内容は自宅として購入するマンションにも当てはまると思います。せっかく得た知識ですから
うまく応用していければ良いのではないでしょうか。
ああ、今もう一度２００７年に戻れるなら、自宅の購入について当時の自分にダメ出ししたい。。。
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