2013年09月08日

東京オリンピック開催決定が与える影響を考える。

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現在12位です。昨日は札幌にいるかと錯覚するような飲み会でした(笑)

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2020年のオリンピックの開催国が日本に決定しました。

個人的にはとても良いことだと思います。



オリンピックが日本に決まったことで、何が起こるか?妄想にすぎませんが、想像してみました。

7年後に見返して、恥ずかしくなるかもしれませんけど(笑)



まず、東京の老朽化したインフラの刷新を行うことになると思います。それにより、土建業界に

お金が回って好景気が訪れ、そこから夜の街(笑)を経てお金が消費されて市中に回ると考えます。

消費が進むことで小売業やサービス業の方のお給料があがり、そういった人がさらに消費をして

好景気の循環が生まれるのではないかという期待をしています。



景気があがれば、かつてのバブルのように商業ビルテナントの相場があがり、流動性を増すものと

考えられます。そうなると、不動産業界も活況となり、地上げなども行われていくことでしょう。



アベノミクスの第一の矢及び第二の矢で、銀行さんまではお金が流れてきています。

これを民間に流すために必要なのが第三の矢という理解をしていますので、五輪招致成功は

まさに第三の矢となりうるのではないかと。成長とインフレに再度突入する可能性が多少ながら

高まったのではないかと言う気持ちです。



ただ、消費税が増税になるとそこがどうなるかは不透明ですね。予定通りあがる場合は、

そこで景気回復をスポイルされる可能性があるのではないかという想像もしちゃいます。

景気回復すれば国の借金はインフレによって相対的に価値が減っていきますから、下手に

増税するよりインフレによる借金の相対的な減少、そして好景気になることでの税収増に

期待した方がいいのではないか・・・と思ったりします。まあ、今までもそういう試みは

しているのだと思うので、どこまでうまくいくのかは素人の私にはわからないことですが。



仮に上述のように土木から始まる景気回復のシナリオが進んでいくものとしましょう。

しかしそこには別の問題も出てくるものと予想します。土建業界の人員不足です。



現状でも、東北の復興や消費税増税前の駆け込み需要で建築工事の人材不足が顕著な状況です。

また、材料高騰で建築費が急上昇しているという現実もあります。



昨日は札幌の不動産業者さんであるアセットプランニングさんの東京セミナーにお邪魔して

きたのですが、そちらでは「資材の高騰で昨年と同じ費用で新築を作ることができない」

「人工が不足しており、人を確保するのが大変」ということをおっしゃっておりました。

東京でも同様に材工の高騰で新築の利回りが下がっていると聞いております。



今でさえこの状況です。オリンピックが決まったことで、公共工事が増えて人手不足がますます

顕著になるのではないかと言う懸念を持っております。需要があるけど供給が不足する状況が

続くようだと、景気回復に向けた動きに水を差す可能性が浮上します。



リーマンショック以降は、土建業界は買い手市場だったようです。その結果、多くの土建屋さんが

店じまいをしている現状があります。ここをどうするかが喫緊の課題ではないでしょうか。

国として土建業界の若返りを促進する政策を提示していただきたいものです。



ここはひとつ、とび職のイケメンを主人公にしたドラマを作って、土建業界のイメージ向上や

若年層への訴求を図ってみてはどうかな、などと思っております。なんだかんだ言ってドラマの

影響力は大きいですから、半沢直樹ばりの大ヒットが記録できれば土建業界を志望する若者も

増えてくるのではないでしょうか。



翻って、私たち不動産賃貸業はどうか。



景気が良くなるのではないかという予想をしたのは前述のとおりです。

景気が良くなれば株や不動産もあがるでしょう。民間企業の給与が同じようにあがっていく形で

正常なインフレが起これば、今このタイミングで借金をしておくことは大変有利かもしれません。

ただ、インフレ傾向を予想するなら、金利も上がっていくことが予想されます。賃料はすぐには

ついてこないので、利回りが低い物件を持っている人は何らかの対策を講じるべきかと思います。



物件の利回りがますます下がって買えなくなるのか、それとも業者さんが商業ビルに注力する為

一般のサラリーマン大家がレジものを買いやすくなるのか。そこはまだ予想がつきません。



そして地方の土建屋さんが東京に仕事を求めて大挙してくる(今の東北復興みたいなもの)ことから

全国的に新築の利回りが低くなっていくのではないかと考えます。金利はあがり利回りは下がる。

そうなると、新築を作ることが難しくなってくるのかもしれません。



物件を既に保有している人は、売り時が来る可能性はありそうだと感じます。

ジェービルさんの健美家コラムにあるように、金融庁が審査の画一性を排する方向で動いている、

ということから、どのようなタイプの物件(たとえば築古木造)でも融資がつきやすくなる可能性が

出てきています。これと好景気が絡み合うことで、不動産の流動性が高まるかもしれません。

ただそれは裏を返せば、利回りが下がって今後サラリーマン大家さんが簡単に参入できない土壌が

生まれる可能性も秘めているということにもなりますが。



そんな感じで、当たるも八卦、当たらぬも八卦な予想を書いてみました。

最後に個人的な独り言を二つ。



首都高の地下化もこのインフラ刷新のタイミングでやってくれないかなー。

道路の上に高架があると、何となくその街が暗い雰囲気に見えるんですよねえ。上野とか特にそう。



日本人としては東京五輪が決まったのはとても嬉しいんだけど、オリンピックが与える経済効果を

考えると、本当はこういうイベントこそ新興国に譲った方がいいような気もするんですよねえ。

というわけで、2024はフィリピンかモンゴルあたりでどうでしょう・・・!?

ん、個人的に関わりがある国ばかりだって?そりゃー自分が応援したい国を贔屓しますから(笑)



日本経済及び不動産市場がどうなっていくかはわかりませんが、どうなっても自活できるように

自分自身に力をつけて、頑張っていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:31 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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