2013年09月03日

モンゴル三日目(不動産セミナー&物件見学)。

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モンゴル滞在三日目。いよいよ不動産の視察です。



モンゴルはインフレ傾向にあり、どんどん物価があがっているという事実があります。

不動産も例外ではなく、家賃も価格も値上がり傾向を示しています。

人口構成は若年層が75%を占め、これからの伸びに期待できる市場であることは間違いないかと。



そんな不動産について、MASAKI LLC, MONGOLの正木社長のセミナーつきで視察してきました。

実は私、正木さんはモンゴルでデベロッパーとして活躍しているものと思っていたのですが

どちらかというと仲介や管理の仕事を中心に対応されていました。ちょっと勘違いでした。



国際企業が続々と進出し、豊富な資源を武器に積極的な外交を繰り広げるモンゴル。先ほど

書いたように人口構成は奇麗なピラミッド構造をしており、成長に期待が持てる国です。

そして日本はモンゴルの最大の援助国で、ODAが全外国援助の60%を占めるのだとか。

東日本大震災のときに、真っ先に災害復旧支援の軍隊を送ってくれたのはモンゴルだったそうです。

そんな親日国としての面も魅力なのだろうと思いました。



「ゲルからマンションへ」を合い言葉に、市内にはどんどんマンションが建っています。

しかし需要に比べ、供給は追いついていないとのこと。電力インフラが追いつかないことから

政府が建設計画を承認できないという事情もあるようです。



モンゴルの不動産の価格は、Studioや1DKタイプで14万〜20万USD程度。

外国人も区分所有であれば所有権を持てるということです。そしてキャピタルゲインについては

家賃のキャピタルゲインと物件価格のキャピタルゲインの両方が狙えるというお話でした。



ただし、インカムという面では頑張っても利回り8%くらいで、普通は6%程度みたいです。

たまたま説明を受けた物件の事例がそうというだけなのかもしれませんが、インカムゲインには

それほど期待はできないという印象を持ちました。それでも一つだけすごいと思うメリットは

ありましたが・・・でもそれは正木社長のとっておきみたいなので、ここでは書きません。



成長率が高くインフレが期待できるとはいえ、どんな物件を買っても良いわけではありません。

正木社長はいくつかの物件を紹介しておりましたが、基本的には「貸しやすく売りやすい」

「実績のあるデベロッパー」「高すぎず安すぎず」といったところを選定基準としておりました。

好立地なものを選んでいるということでしたが、土地勘がないのでそこはそんなもんなんだろうなと

思うしかない、というのが正直なところです。



寝かせておけるなら現金があるなら、一口乗っても面白いんだろうとは思いましたが・・・

今のところ、私はまだ現金を寝かせておいて良いフェーズではありません。むしろ寝てる現金が

いたら叩き起こしてでも動かさなくてはならない状況と考えています。そういう観点からすると

今はまだ時期尚早かなという感じはしました。利回りもフィリピンと比較すると決して高くない、

というところも意識の中にはあったかもしれません。



その後、実際にMASAKI LLCで購入する予定の不動産と、その物件の施工業者さんの別の現場を

視察をさせていただきました。新興国とはいえ、ここまで作れるのだなーということがわかったので

良かったと思います。ただ、民主主義に変わってまだ20年ちょっとの国ですから、建物が

どこまで劣化せずに維持されるのかは未知数です。



モンゴル市内を見渡せる「ザイサン丘」というところの頂上まで行きましたが、どこを見ても

建設中の建物でいっぱい。ウランバートルが今まさに成長をしているのだな、ということが

不思議と実感できる光景でした。貴重な経験をさせてもらったと思います。



不動産を通じて、面白い経験をさせていただいているなあと思います。普通にサラリーマンを

していたら、こういう体験をすることもなかったでしょう。一度きりの人生ですから、様々な体験を

してみるのはいいことではないかと考えます。また各国の不動産事情を見る機会があれば、

積極的に参加して行きたいと思いました。

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posted by ひろ* at 09:21 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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