2013年08月05日

物件調査とオフィスビルリノベーション。

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昨日は午前中に物件調査を1つこなし、夕方はハプティック×IDEEのオフィスコンバージョンの

物件を見学させていただき、そのまま懇親会に参加してまいりました。



午前中の物件調査。

REINSに掲載された物件だから足が速いと思う、という前置きと共に紹介された案件は、

昨今の収益物件が枯渇した中では確かに久しぶりにまっとうな物件です。下駄履きでもないし

駅から普通に徒歩圏内だし、積算も充分出ています。利回りもこれならいけるという数字でした。

接道がイマイチなので、出口がどうなるかという問題はありそうだと思いつつ、久しぶりに

現地調査に行ってみようと思える物件でした。



現地についてみると・・・これって本当にRCなの?という感じの物件がそこにありました。

いやー、見た感じどう見ても重量鉄骨なんですけど。またREINSに騙されたか?



そして物件の前にはおじさんが一人、携帯カメラで一生懸命それを写真に撮っています。

たぶん紹介されて見に来ているのでしょう。かち合うのもアレなので、10分くらい時間を置いて

改めて物件に来ることにして、いったんその場を離れました。



戻ってきて調査開始。受水槽があるのでメンテナンスの費用はその分がかかりそうですが、

エレベーターはないので運営コストはあまりかからなさそうです。外壁は決してきれいでは

ありませんが、塗り替えが必要なレベルではありません。爆裂などを補修した跡が見えましたが

それでもそこまで状態が悪いという感じはなく、まあそれなりに手入れはしてありそうです。



陽当たりが悪いのですが、単身向けの物件なのでそれほど問題はないでしょう。

屋上が見られなかったのでそこはどうしたものかという感じではありますが、総合的に見て

躯体はそこまで悪くないだろうと判断。あとは引き直して満室になっても回るなら、それでOKと

考えることにしようと思います。



駅前に戻り、業者さんにヒアリング。現状埋まっていないのは家賃だろうと言うことでした。

業者さんもよくご存じで、リノベーション済みのお部屋は当初人気があったのだけど、今は少し

停滞していることから恐らく家賃の問題であろうということ。似たような物件の家賃相場と比較して

実例を挙げながらこのくらいの家賃が妥当なんじゃないかというところも示していただけました。



よもやま話はしましたが、結論として悪くはなさそうだということに。買付入れちゃいました。

ブツ元業者さんが日曜日はお休みということで、詳細資料を見た上で問題がなければという条件を

一筆入れた上での買付です。



・・・たぶんブツ元さん、月曜出社してみたら買付のFAXが大量にあってびびるんだろうなあ。

今の市況だったら、あのレベルの物件を公開したら買付殺到ですよ。きっと。



そして夕方はハプティックさんIDEEさんと連携して手がけたオフィスビルのコンバージョン案件の

内覧会に参加。ジェービルさんが大家さん向けに個別にアレンジしてくれたとのことです。

企画いただいたジェービルさん、ありがとうございます。

(ジェービルさんの書いた上記物件の前回の内覧会の様子はこちら



レジものが少ない中、ビルものがだぶついている現状を見ると、レジからビルへのコンバージョンは

覚えておいて損はないと思って参加しました。ただ、実際に出来上がったものを見せていただくと

なかなかハードルは高いんだなあという印象です。



まず用途の変更が大変そう。用途変更をする為、ベランダのようなスペースを作る必要があるとか。

(たぶん窓先空地の関係だと思いますが、説明聞けなかったので推測にすぎません)

そして7階建てのうち5フロアをリノベーションした費用が・・・一般的な個人投資家が出来る

レベルではない多額の金額でした。こりゃーさすがにきついね、という感じです。



IDEEの家具でコーディネートされたお部屋はおしゃれでしたが、大きな空間を完全に仕切らず

上の方を開けていることから、エアコンの効きとかプライバシーなどの面でどうなのかなと。

間取りも現状のオフィスビルの仕様に縛られて、とりあえずスペースがあるから収納にしました、

的な感じがしてしまった部分はありました。仕方ないことなのだと思いますが。。。



個人的には、もう少し小ぶりなビルのコンバージョン事例を見てみたいなあと思いました。

そしてオフィスビルのコンバージョンは難易度が高いんだなということもよくわかりました。

勿論、内装の仕方やナチュラル素材を使ったリノベーションの事例として、学ぶべきポイントも

色々ありました。見学会にお招きいただき、ありがとうございました。



夜の懇親会もだらだらと4.5時間くらい飲みつづけ、宴を楽しんでから帰宅しました。

先週から仙台でちょっと動いている楽しげな案件の話に関して、元銀行員のジェービルさんに

銀行さんの立場としてどう思っていると推測されるか伺うことができたのが収穫でした。



週末もしっかり不動産活動ができたので、今週も頑張っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(2) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
昨日はお疲れ様でした。
窓先空地じゃなくて採光の方で壁セットバックしてます、アレ。

他にも排水管増強とか火報の位置とか色々と難関があった
ようですね。

それにしても、よくあそこまで弄ったものです。
Posted by クロノス at 2013年08月05日 22:45
>クロノスさん

いまさらですが、お疲れ様でした。
採光の関係でしたか。失礼しました。
説明を全然聞けなかったものでして^^;

うかつに手を出しちゃいかん!
ということはよくわかりました(苦笑)
Posted by ひろ* at 2013年08月08日 17:49
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