2013年07月26日

地方回帰。

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最近、また地方回帰している自分がいます。



東京の案件もちらほらと追いかけているのですが、私の想定以上の価格でビシバシと売れていって

しまうというところがあり、いかんともしがたい雰囲気が醸し出されております。



先日も利回り10%強くらいの物件が出ていましたが、瞬殺でした。そもそも既存不適格な上に

部屋も狭く、積算評価も売価の6割くらいです。これだったらこのくらいまで指していきたいなー、

とか思っている価格よりも1000万くらい高い状況だったのに、平気で売れていきました。



都内でも、去年はまだ利回り10%を超えるものを購入できていました。借地とか平成初期S造とか

融資付が少し面倒な物件であれば、そのくらいのものはありました。しかし、今年はそういうものを

視野に入れても、全く収穫がありません。これはいいかもと思える物件が全然見つからないです。



去年購入した物件も、正直言ってそれほどキャッシュフローが良いとは言えません。東京1棟目は

借地ゆえに融資付に苦戦し、結局15年でしか組めませんでした。返済比率が高く、難しいです。

東京2棟目は大規模修繕や水道管の分岐など、イニシャルコストがかさんでしまいました。金利も

高めなので、これもそれほどキャッシュフローは出ていません。返済比率が高い状況です。



それぞれ、借り換えを模索したり金利交渉をしてみようかと考えたりしていますが、なんとなく

話がうまく進んで行っていないので、今はタイミングではないのかもしれません。こういうのって

うまくいく時は素直に進んでいくものだと思いますから。



そんなわけで、今年は地方回帰の動きを進めております。地方物件でキャッシュフローを蓄積し

次を買い進める軍資金にしたい、ということを考えています。地方は運営コストがかさみますが

それを補えるキャッシュフローがあるのであれば、選択肢としては十分にありだと思います。



ただ、復興バブルの仙台は全く物件が出てきません。どうしてこの値段で売れるかなー、という

価格設定が平気でなされており、なかなか難しいと感じる今日この頃です。

そうなると、私の選択肢としては、再び札幌という話に必然的になります。



札幌は確かに広告料などの面で厳しいところもありますし、エリアを間違えると大変な目に

あってしまうというリスクはあります。豪雪などの地域リスクもありますし、賃貸住宅を選ぶ

目線も東京とは全然違います。参入する場合は十分に研究をしてからでないと、火傷します。



でも、選べばまだまだそれなりに納得のいく物件は出てきます。



今年は札幌に法人を作って1棟購入したいと思っています。個人で遠隔地に物件を持っていると、

別の地域の物件に融資を付けて購入しようとした時に大きな障害となるため、個人で遠隔地の

物件を保有することはできるだけ避けたいと考えております。その遠隔地でしか投資しないなら

個人で買い進めても何ら問題はないのですが・・・。



前述の理由より、将来的に、個人で持っている物件を法人に移したいのです。その準備として

管理会社の体裁で法人を一つ作ろうと思っておりました。しかしどうせ作るなら物件を保有させる

法人にしたいという気持ちもあり、札幌の案件に地元の銀行さんで融資を付けていきたいという

気持ちを強くしてきております。



昨日もその発想の一環として、札幌と東京がエリアになっている銀行さんに融資相談をさせて

もらいに行きました。持っていったのは、以前ブログに書いた札幌の高リスク高利回り案件と

札幌近郊の某都市の中心部にある築古ビル案件の2つです。ビル案件は満室想定で30%程度に

なるものと思われますが、現状では空室率50%。ただ、空室になっている理由はヒアリングで

把握できましたので、じっくりと取り組めば再生すること自体は可能であると思います。



銀行さんは特にそれらの案件についてどうこうコメントはありませんでしたが、まずは物件が

融資審査可能なものかを検討してくれると言うことでした。ありがたい話です。



今年は地方の高利回りものを何とかものにしていく方向で動いております。

何とか買い進めていければ良いのですが。

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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
高値時の今、地方物件かっちゃたら、むしろこの先、出口ないんちゃう?むしろ、今まで買って苦労している地方物件を、今こそ売るチャンスじゃん? 
あ、ごめん、売る為の、ポジショントークだったのね(笑)
Posted by ふくちゃん at 2013年07月26日 13:40
他の地方都市も物件枯渇してますよ。
私は共同住宅から戸建にシフト中です。
Posted by presi2011 at 2013年07月26日 20:10
>ふくちゃんさん

自分はまだステージが低いので、キャッシュフローを
重視せざるを得ないところがあるから、リスクをとって
やるしかないんですよねえ。

少なくとも都内よりは地方の方が好みの案件がありますです。

ま、ポジショントークだけどね!
とか言っておけばいいのかな(笑)
Posted by ひろ at 2013年08月02日 22:55
>presi2011さん

たまたま私は自分で調理できそうな物件に
買付を入れることができたので、そう感じて
なかったのですが、前よりは確かに枯渇している
印象はありますね。。。
Posted by ひろ* at 2013年08月02日 23:11
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