2013年07月13日

築古木造への融資付け。

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最初に告知です。

先日告知した勉強会、現時点で4名の参加表明がありました。最低実施人数5名の予定なので

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このご時世に、木造築古に融資はつくのか?試してガッテン!



えー、のっけから適当な書きだしてすみません。

何日か前のブログで、うちの嫁ちゃんがナイスな物件情報をゲットしてきたことをご報告しました。

昨日はさらに別の嫁ちゃんつながりの業者さんから、業販ものの素敵な物件情報を頂戴してしまい

すっかりそれに夢中になっております。土地だけで、積算評価額の60%くらいの価格です。激安!

利回りは何とか我慢できるラインの9%半ばです。即時にお金を生む感じではありませんが、

かなりの含み益が得られます。共同担保として使うこともできるでしょうね。



謄本をあげていないのですが、ひとまず言えるのは築古であるということと土地が広いということ。

エリア的にもお付き合いのある信金さんや信組さんが取り組んでくれそうな場所ではあります。

土地の形も綺麗なので、ぼろい建物を壊して更地にしたら、それだけで利益が出そうです。



実際、この物件は土地として出回っているそうです。ただ、築古の上物に賃借人がいることから

じっくりと時間をかけられる業者さんしか購入できないので、安くなっているのだという話。

私だったらじっくりと時間をかけて賃貸で回していくことができますので、好都合です。



業販物件は融資特約不可なので、まず融資の目処を先につけてから買付を入れざるを得ません。

そんなわけで、いくつかの金融機関さんにヒアリングをさせていただきました。

各金融機関さんごとに回答内容が違って面白かったです。



とある信用金庫さん

ちょっと難しいというご見解。確かに積算が出ているのは間違いないが、あくまで収益物件に

対する融資なので、上物の建物が完済するまで問題なく使えるのかという点は重要だ、とのこと。

この信金さんは昔は積算を見ていたが、最近は積算と収益還元をバランスよく見るようになっており

担保一辺倒ではないそうです。なるほど、収益還元の考え方が少しずつ浸透してきているんですね。

そんなわけで、担保価値が低いけど収益性があってうちの近所の物件の話をしたら、そっちの方が

取り組みやすそうだから資料をくださいと言われました。瓢箪から駒です。



とある信用組合さん

やる気十分でした。年数をどのくらい引けるとかそういう話は特にしなかったのですが、

某ノンバンクと提携した商品もあるのでプロパーでないやり方も考えられるということです。

築古であることには特に難色は示しておりませんでした。ただ、この信組さん、案件を持ち込むと

やる気十分で取り組んでくれるんですが、結局融資がおりないんですよねー(笑)



とある信用組合さん

こちらも資料は見てくれるということでしたが、あまりやる気はなさそうでした。立地があまり

お気に召さないようで、そこが引っかかっているようです。まあでも可能性がないわけではないから

とりあえず資料は送ろうと思っています。送ったら印象が変わるかもしれませんし。



ここしばらくは仙台2棟目候補の仕切り直しで再度電話アタックを仙台の金融機関さんにかけたり

札幌の築古の件で銀行さんを新たに開拓できないか取り組んだり、色々とやっておりました。

昨年、東京1棟目購入の時に30行以上の金融機関さんに電話しましたが、あれ以来です。

久しぶりに銀行さんと話をすると、情勢が多少変わっているんだなということを感じたりします。

定期的なコミュニケーションは必要不可欠だなと改めて感じました。

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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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