2013年06月30日

災難続きの札幌3棟目。

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新規物件の買付もいいのですが、既存物件のケアも忘れてはいけません。家賃収入を生んでくれる

素敵な物件達を適切にケアしていき、愛情込めて育てる必要があります。

今日は災難続きの札幌3棟目の状況整理をしてみます。



今年に入ってから札幌3棟目で発生した事故は以下の通りです。

(たぶん前にもブログネタにしたような気がします)



○水抜き用の蛇口が壊れて漏水し、入居者様の家財を一部ダメにする

○台所の水道から茶色い水が出るので何とかしてほしいというリクエストが届く

○サイディングに何かがぶつかったような穴が開く

○別のサイディングに何かが押し付けられたようなへこみが出来る

○共用部の屋根の上から漏水が見つかる

○カラスが近所に巣を作ってしまい、周囲を威嚇しながら飛び回る



割とトラブルの少なかった札幌3棟目ですが、なんかここにきて色々出てまいりました。

ひとつひとつについて、顛末を書いてみたいと思います。



水抜き用の蛇口が壊れて漏水した件、事故で壁紙やCFの貼り換えが必要になってしまった

ことについては、問題なく火災保険がおりてクリアできたのですが、入居者様の家財に損害を

与えてしまったことについては、施設賠償責任保険でないとカバーされません。残念なことに

私はその保険に入りそびれていたので、示談金などについては保険対象外となってしまいました。

施設賠償責任保険、数千円レベルの安い保険なので、必ず入ることをお勧めいたします。

なお、示談そのものは既に成立して示談書も交わしました。先方の要求に対して管理会社さんが

交渉をしてくれたおかげで、示談金も少し安い金額で済みました。ありがとう、管理会社さん。



同じ部屋で起こった「水道から出る水が茶色い」件については、一度管理会社さんが見に行って

言うほど茶色くないという事実をおさえた上で、他の部屋と水道管は共用であるはずなのに、

この部屋だけ茶色いということはないはず、皆同じ条件だから我慢してほしいということを

申し伝えたようで、特に対応無しで済みました。



サイディングの穴については、詳細な原因が不明であるものの、何かがぶつからない限りは

このような穴は開かないことが明白である、という理論で事故として保険申請をしております。

保険金は無事に振り込まれ、今は応急処置をしてある状態です。



ではこれをどう直すか。築20年を超えた物件でサイディングを貼りなおすと、その部分だけ

色が変わってしまいます。できればそうならないようにうまく修繕したいところです。

管理会社さんにもそういう提案をお願いしたところ、レンガ調のパネルを貼り付けることで

うまく部分補修で対応する案を提示くださいました。



http://image.rakuten.co.jp/tamatebako/cabinet/renga/kasakititle.jpg

↑この画像の縁取りしているレンガのところみたいなパネルを、穴が開いたところに貼り付けて

そこ以外にもピンポイントに貼り付け、デザインっぽくしようという案です。CGのイメージを

見せてもらいましたが、なかなか良かったので採用することにしました。楽しみです。災い転じて

付加価値向上、みたいな感じになればいいなと思います。



サイディングが押しつけられたようなへこみの件も、事故でもない限りはこのような状況には

なりえないだろうということで、保険申請して了解を頂きました。これもサイディングを再度

貼りなおすということはせず、既存のものを活かして修理する方向で進めております。



余談ですが、あまりに短期間に何回も保険を申請したことにより、保険会社さんも何があったのか

気になったようで、鑑定人の方を現地に派遣されてきました。管理会社さんに立ち会いへの対応を

お願いしましたが、このへこみについては納得して帰られたようです。



そして最後に共用部天井からの漏水。これは鑑定人の方から「漏水の原因を調査してほしい」

という依頼がありました。経年劣化の雨漏りであれば保険の対象外になるので、その点について

ちゃんと調べてほしいというリクエストだったようです。



当然、こちらとしても調べる必要があるということはわかっていましたので、管理会社さんに

依頼して調査をお願いしました。どこから漏れているのかよくわからないという状態だったので

なかなか難儀しましたが、丹念に調べていく中で、状況証拠から「ドレンが詰まったところに

雪解け水が侵入してきて漏水に繋がったのではないか」という仮説を立てることになりました。

踊り場天井内部にドレン管が走っており、その周りを中心に水に漏れた形跡や屋根内ボード剥がれが

確認できたことがその理由となります。



保険は「突発的」「急激」でないと適用されません。経年劣化は対象外です。今回の雨漏りも

もし経年劣化だったら自腹で修繕する必要がありましたが、今回の結論であれば突発的で急激な

事故と言うことが説明できますので、おそらく保険が適用されるのではないかと考えております。

管理会社さんに再度保険会社さんへの説明をお願いすることにしました。



最後にカラスの件です。カラスは自分の子供を守るために、近づくものを威嚇しております。

入居者様にも被害が出ていたようで、管理会社さんにも電話が何回か行っていたようです。

私が札幌に行く前に、管理会社さんが札幌市に巣の駆除を依頼して対応してもらっていましたが

それでも1ヶ月くらいは本能的に巣を守る行動に出てしまうということで、あとはもう我慢するしか

ないという状態でした。そしてようやくカラスが警戒モードを解いて出て行ったようで、最近は

その手の苦情もなくなりました。



この件、うちのアパートだけでなく町内会全体での問題になっていましたので、町内会の方に

当方より協力を申し出たりして、近隣との関係を良好にする格好の機会になった・・・

と、無理やり前向きにとらえています(苦笑)



ほんの3ヶ月程度の間に、これだけのイベントが起こるのはけっこう珍しいですが、アパートを

保有している限りはこういう形で集中することもあるかと思います。それなりに手間はかかります。

不労所得ではなく苦労所得。他の仕事より拘束される時間が短いだけ。そういう気持ちで

アパート経営に参入していかないと、後で「こんなはずじゃなかった」と思うことになるかも。

まだアパートを持っていない皆様、その点は心にとどめておいてくださいね。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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