2013年06月28日

買付入れました。

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過日より調査を続けていた札幌の案件に買付を入れました。

本日は私がどんな案件に買付を入れたか簡単に紹介します。



築古RCで3点ユニット、部品が一部製造されていないという噂のあるエレベーター付き。

長期滞納が3部屋、夜逃げ済が2部屋。そして隣がラブホテルという素晴らしい物件です。

近所には反社会的な感じの方の事務所や、そういう事務所の偉い人のご自宅もあります。

漏水していて募集できないお部屋もあるとか。ふっふっふ、やばいですねー・・・。



勿論いいところもあります。この物件、利回りが20%を超えてきます。理由は推測ですが

某サラリーマンに優しく金利が高い地銀さんがこの案件をやらないからだと思われます。

地元行も場所柄を考えてちょっと二の足を踏んでいるという噂を仲介業者さんから聞きました。

融資がつかなければ利回りは高くなります。

そして積算>売価なので、購入できれば今後この物件を共同担保に入れることもできます。



私、こういうマゾのような案件、嫌いじゃありません。繁華街の中にあるレジデンスであれば

属性はともあれその繁華街で働く人が入ってくれます。家賃さえ誤らなければ、お客様がいなくなる

リスクはほぼないと考えています。確かに繁華街やラブホテルの近所というのは一般的な感覚では

住みたくない場所かもしれませんが、そういった場所で働く人にとっては魅力的だと思います。



今回の案件を買い付けるに至った道程を簡単に。



1.楽待で提案があった札幌物件に少し興味があり、問い合わせをする

2.提案してくれた業者さんと電話で話して、他にも何かないのか聞いたところ今回の話が出る

3.現役仲介営業マンのコジローさんにヒアリングして、満室経営可能な地域か、家賃相場が

  引き直したらどのくらいか確認する

4.管理を任せる予定の会社さんに電話し、今回の案件の管理が可能か確認する

5.管理会社さんと現状の滞納者の督促や新規入居時の管理などについて打ち合わせをして、

  彼らが受け入れられそうだということを確認する

6.管理会社さんに現地を見てきてもらい、隣地との越境など直感的にまずそうなところがないか

  確認していただく

7.売買仲介業者さんに周辺の物件の謄本をあげてもらい、危険な所有者がいないか確認する

8.報告ネットさんに大家目線で写真撮影と建物の状態確認をしてもらう

9.いくつか候補となりうる金融機関さんに電話で概要を伝え、興味があるか確認する



ここまでの9つのステップを経て、昨日ようやく買付を入れました。その間に別の業者さんが

一番手で買付を入れてしまったようですが、融資さえうまく取り付ければ逆転の可能性は

充分にあるということです。逆転目指して頑張ろうと思います。



こういう物件のリスクは、築古ゆえに建物の状態が悪い可能性があること、繁華街なので入居者様が

水商売などに携わられているケースが多く、職の入れ替わりが激しく家賃滞納が発生しやすいこと、

でしょうか。そのリスクを一般的な大家さんは受け入れられないとなると、購入する人がいないから

収益性はあがっていきます。そういう案件、私は大好物です。



建物の状態については、多少のことは目をつぶるしかありません。修繕費を借入したとしても、

利回りが高ければそれも含めて回していけるだろうと考えることにしました。火災保険を

しっかりと活用していければ、一部のリスクは移転できます。大規模修繕などについては、

いずれやらなくてはならないものなので何とかお金が貯まるまで我慢するしかありません。

ここはリスクを受容することになります。エレベーターも同様です。



入居者様属性の話については、滞納を発生させたら退去させることができるよう定期借家契約を

活用していくことを考えております。また、滞納督促に強い管理会社さんに管理を任せることで

発生してしまった滞納に対する回収を強化していく方針です。この辺は契約形態や管理会社様を

うまく活用することで、リスクを制御できるものと思います。



あとは融資がつかないリスク、出口が取れないリスクもあると思います。

融資に関しては事前ヒアリングで興味がありそうな金融機関さんをピックアップすることが

できているので、リスクは制御できたと思います。出口が取れないリスクに関しては受容するより

他に手段はありません。これは致し方ないと思います。回収しきって、残債が減ったところで

二束三文で売却するということになるでしょう。融資が付きにくいということは、売却も

しづらいということを意味しています。



リスクというのは「不確実性」であり、その不確実な状況をどのように確実に近づけていくか。

そこがビジネスオーナーの腕の見せ所であると思います。今回の案件も、報告ネットの山岡さんに

報告したところ「え、あれ買付入れちゃったの!?」と唖然とされてしまいましたが(笑)

そうやって人が驚くような難物の案件のリスクを分析し、自分なりに納得のいくところに

落とし込むことができれば、収益に変えていく自信がつくと思います。

それこそまさに「人の行く裏に道あり花の山」なのではないでしょうか。



今回の案件が成就するよう、精いっぱい頑張ろうと思います。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(10) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ひろさんの幅広いネットワークを活かし
しっかり識者の知見を汲んだ経営判断なんすね。

思考プロセスが大変参考になります!(^^)
Posted by ちくりん at 2013年06月28日 08:46
>ちくりんさん

まあそんな偉そうな感じの話ではないのですが^^;
単に自分が安心して買付を入れられるようにするには
どうしたらいいか、ということを考えて動いただけです〜。
でも参考になると言っていただけて、有難いです。
Posted by ひろ* at 2013年06月28日 08:52
うわぁ〜!
読んでるだけで、ヤバさ満開です。(爆

わが家の物件も
【よく、こんな場所の物件買ったね。。。】
って言われています。(笑

往々にして
【あんな物件・・そんな物件・・・】
って人から言われるもののほうが
入れかえが少なく、手間がかからず
利回りが高いです。(爆

人がいいっていうのは、
その逆ですから、自分が
【イケる!】
って確信した物件だけが
自分にとってのベストな物件なんだろうな。
と達観しています。(笑
Posted by yuki at 2013年06月28日 09:40
昨日から本業の出張で札幌にきてます。
今、ひろさんが狙っている物件のそばです。^_^

最高の季節です。♪
Posted by NORI5215 at 2013年06月28日 17:57
関東圏ならそんな感じの物件が25%でもいいですけど、札幌なら30%くらいは無いと嫌です(笑)
それか築浅のエレベーター無しなら25%でもいいかな。
それと積算が売値の140%以上。

ひろさんはまだ本業の収入があるから冒険出来ますが、自分なら思いっきり指値しないと買わないですね。。
アベノミクスからあまり良い物件がないですけど、多少表面利回りが下がっても実質利回りはそう変わらないでしょうから、もう少し手のかからない物件の方が次に進みやすいような気がします。
Posted by すが at 2013年06月28日 20:17
>yukiさん

人それぞれ、財務状態もスキルも置かれた状況も違うので、
自分がいいと思えばそれでいいんじゃないかと思います。
もちろん、収支計算やリスクの洗い出しができていることが
当然の条件にはなりますけど。

他の方のご意見を全く聞かずに突き進むのは論外ですけど、
見識のある方からの意見を鵜呑みにするのも論外ですね。
全ては自己責任。自分で情報を咀嚼して判断する。
大胆かつ冷静な行動力が求められると思っています!

さて、今回の案件、自分ではうまくやれると思っていますが・・・
まあ後は買ってからのお楽しみ、ですね。
Posted by ひろ* at 2013年06月29日 11:39
>NORI5215さん

お、近所ですか!
ついでに候補物件を見てきてください(笑)

この季節の札幌は過ごしやすいでしょうね。
お気をつけて!
Posted by ひろ* at 2013年06月29日 11:40
>すがさん

なるほど、すがさんの基準はそんな感じなのですね。
他の人の意見を聞くのはとても勉強になります。

人それぞれ、自分がそのリスクに応じてどのくらいの
リターンを得たいのか、尺度は異なりますからねえ。
私の場合、闘士家を名乗っていますから、その辺の
リスクとリターンのバランスが低めに設定されています(笑)
色々な経験ができるだろうから、多少収益性が悪くても
今後のスキルアップにつながるだろう、なんて気持ちも
多少はあるんだろうなーと気づいてしまいました^^;
Posted by ひろ* at 2013年06月29日 11:43
ランキングは高値安定で凄いですね!
所で今回の案件はひろさんらしくて良いですね。
普通の人は敬遠する案件でも対応できるノウハウ
があるから運営していける=買い付け入れる。
そして更にノウハウが蓄積される(笑)
結果が楽しみですね♪
Posted by 埼玉swallows at 2013年06月30日 01:07
>埼玉swallowsさん

ランキングは狼さんのドーピングパワーが切れたので
ぼちぼち降下していますが、何とかトップ10圏内に
踏みとどまりたいですねー。

今回の案件は、入居される方のイメージも湧いてるし
場所柄特有のものがなければ、今までのノウハウも
再利用できると思います。エリアが少し変わるので
仲介さんとの関係の再構築がいささか面倒ですが。

いずれにせよ、頑張ります!
Posted by ひろ* at 2013年06月30日 22:30
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