2013年06月22日

投資の方向性と軸を明確にしよう。

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今日は普通に仙台と札幌の漏水の話でも書こうかと思ってましたが、ここ二日間の流れ的に

そんな日常のネタを書くのも勿体ない気がしてきました。よって、急遽変更して、不動産投資に

関する心構え的なものを書こうと思います。



不動産投資、魅力的ですよね。じゃなきゃこのブログをわざわざ読んでないでしょうから(笑)

皆様はどのような目的で不動産投資に目覚めたのでしょうか?サラリーマンが辛いので早く

リタイヤしたいと思っていますか?それとも本業の足しや私設年金になればいい程度ですか?

既に始めている人も、これから始める人も、もう一度振り返ってみてください。



世の中には色々な情報があふれています。投資法もいろいろあります。



フルローン・オーバーローンでガンガン購入してキャッシュフローを極大化させ手法もあれば、

土地値以下のものを拾っていくことで含み益を重視していく手法もあります。再建築不可や

借地、違法建築などを現金なりノンバンク融資なりで購入している人もいることと思いますし、

ボロ戸建を再生している人もいるでしょう。



自主管理命の人もいれば、時間をお金で買う形で管理会社さんに委託している人もいます。

出口戦略と称して、売るときのことを考えて家賃を下げない人もいれば、とにかく満室経営に

拘って、空気に貸すくらいなら安くして埋める人もいることでしょう。



最終的にどうするか、というところに関しては、朽ち果てるまで持つパターンもあれば、

途中で売却してしまうパターンもあります。



税務も人によって変わります。赤字にしてサラリーマンの年収を減らして税金を取り戻す人も

いるでしょうし、融資を得て拡大するために黒字の決算書を目指す人もいます。節税なんて

考えずに、借入を早期返済することでデッドクロスなど気にならない骨太な体質を作ることを

考える人も中にはいることと思います。



はい、私がさらっと考えただけでも、これだけの内容が出てきます。そしてこういったブログを

読んでいる勉強家の大家の皆さんは、これらの方法論で成功している大家さんのブログやセミナー、

懇親会などを経験して「ああっ、皆さん言ってることが違う!」と頭を抱えるわけです。

そして、物件ほしいほしい病にかかっている方が「私はこの手法で成功した!」というセミナーに

参加すると、ついその手法が良いような気がしてきて、その後の個別相談会で物件をついつい

購入してしまう・・・ということも起こりかねません。



以前、何かの懇親会でお会いした大家さん志望がいらっしゃいました。

自己紹介の場では「サラリーマンを早くリタイヤするために頑張ってます」というお話でした。



その方と個別にお話をする機会がありましたが、最近はじめての買付を入れられたそうです。

素晴らしいですね、その行動力。そこまでに至らない人がどれだけ多いことか。

で、どんな感じの物件に買付を入れたんですか?



「はい、2000万円の戸建です!」



ナ ナンダッテー!!
Ω ΩΩ



利回りがさぞ良いのかと思ったら、10%に満たない程度だとか。

何故それを選んだのかを聞いてみたところ、

「業者さんが『近隣相場より300万も安い』と言うから購入することにしました!」

と明るい声で返事が返ってきまして・・・。



やれやれだぜ



この方は「ほしいほしい病」にかかっている状況の中、目の前でそれで成功した人のお話を

聞いてしまったがためにこの物件を購入する決意をしてしまったのではないかと想像します。

でも、この方の目標は「早期にハッピーリタイヤ」です。こんな方法で買い進めたところで、

ハッピーリタイヤできるのはいつになるのでしょうか?



あなたが不動産投資を始めるにあたり、必ず動機があるはずです。

定期的にその動機を見つめなおしてみる必要があるのではないでしょうか。



例えば、サラリーマンが何としても5年で会社をリタイヤしたいのであれば、修繕費なども見込み

最低でも今の給料の2倍は物件からのキャッシュフローで稼がなくてはなりません。

(私だったら突発的な事故への対応も含めて3倍ほしいです)

そういうことであれば、サラリーマンの属性をフル活用して高利回り物件をオーバーローンで

取得する戦略を志さなくてはなりません。借金が怖いとか言ってる場合ではないのです。



目標がサラリーマンを辞めることではなく、私的年金の構築で定年後に残債がなくなった物件で

キャッシュフローを得られれば良い、という考え方であれば、現金を多めにつっこんで都心の

立地のいい場所に物件を購入するべきだと思います。無駄に借金をする必要はありません。

【補足(2013/06/23)】

年金代わりなら、目一杯借入してキャッシュフローを貯めて、退職金との合わせ技一本で退職時に

一括返済する方が税金が安いよという指摘をいただきました。まさにゃさん、ご指摘感謝!



目的によって、投資手法は変わってしかるべしなのです。



自分が「何年以内にいくらのキャッシュフローを得たいか」をまずは考える必要があります。

そこに向かっていくためにどのような投資手法を取る必要があるか。そういった目線で情報に

接することができれば、そう大きなブレは発生しないものと思います。



最初の戦略を誤ると、リカバリーが大変です。フルローンで規模を拡大すべきだったのに

最初に現金を入れ過ぎてしまったがために投資が停滞する、フルローンで買い進めていくには

ある程度のキャッシュフローが必要なのに、積算が出るからと言って都心低利回りを4.5%の

金利で買ってしまう、などの状況から自分が目指すべき方向に路線変更するのは大変です。



「不動産をいつ買うか?今でしょう!」みたいなことを言う人はたくさんいます。

私も基本的にはいつでも「今でしょう!」と思っています。決して否定をするつもりはないです。

しかし、買う物件だけは吟味しなくてはいけないと思います。まず買ってみて経験を積むという

考え方もありますが、それは方向性が合致していて、最悪失敗しても大丈夫な金額であればです。



不動産を購入しようと思った際には、必ず自分の目標を振り返ってみてください。

そして、その相手が勧める不動産投資手法を盲目的に信じず、必ず分析をしてみてください。

メリットとデメリットを浮き彫りにして、その上で自分の目標と合致するかを考えてください。

それができないうちは不動産を買わない方がいいです。



不動産投資は投資と言いながらも事業です。不動産賃貸業だからこそ、銀行さんもお金を我々に

貸してくれるんです。事業を始めようとしている人が、第三者の意見に左右されて自分でその事業の

概要を分析できないというのは、どう考えても事業で成功できない要素にしか思えません。

分析できない人が、どうしてその事業に責任を負うことが出来るのでしょうか。



勉強して購入すれば、少なくとも大火傷をすることはないと思います。他の大家さん仲間の方からも

アドバイスを受けやすくなりますし、是非ご自身の軸をハッキリと持つようにしてみてください。

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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(8) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私的年金貯めたい人は、最初に現金つっこんじゃダメにゃん。それ、間違間違いにゃん。融資長く組んで、税金最小にして、貯まったキャッシュで、退職時に一括返済。退職して税率下げてから、キャッシュとるにゃ!
現金最初につっこんだら、課税所得が増えて、税金がばちょと取られるにゃん。
ちゃんとシミュレーションしてから、書いてね!
Posted by まさにゃまさにゃ at 2013年06月22日 12:16
極論すると、シミュレーションできない方は収益不動産は買ってはダメ、ですよね…。
無料のシミュレーションソフトもたくさんあるので、契約する前に、自分でちょちょっと入力してみてほしいですね。
自分や身内を不幸にする前に。
Posted by みさパパ at 2013年06月22日 18:21
『おれは不動産投資で金持ちへの階段を登っていたと
思ったらいつのまにか降りていた』

満室経営術だとか高速投資法だとか
そんなチャチなもんじゃあ 断じてねえ
もっと恐ろしいものの片鱗を味わったぜ…

って買ったあとに
下手したら何十年もたってから、
気づくんですよね。

コワヒ((((;゚Д゚))))
Posted by at 2013年06月22日 18:45
迷わずポチっ
上がってますね(*゚▽゚*)


ワタシ、ブレブレでつ・゜・(ノД`)・゜・
Posted by cocoyou at 2013年06月22日 18:53
>まさにゃまさにゃさん

なるほど!自分で試そうとしていない手法のことを憶測で
適当に書いちゃダメですね。確かにキャッシュをつっこむと
税金を少し余計に取られるというのは納得です。

うちの会社は退職金前払いなので、そういう発想はなかったです。
さすがにゃん!
Posted by ひろ* at 2013年06月23日 20:12
>みさパパさん

シミュレーションは業者さんが出してきたものをまるっと信じて
突き進む方もいらっしゃるでしょうからねえ。怖いです。

私は割と博打みたいなこともしちゃうタイプなのですが(汗)
基本的には「負けない不動産投資」を心がけてほしいですね。
Posted by ひろ* at 2013年06月23日 20:13
>名無しさん

ぶ!ナイスな切り返しJOJOネタですね。

不動産は急激な変化がないのがメリットなんですけど、
それゆえにダメになるのも緩やかで、真綿で首を絞められるように
そうっとダメになっていくような感覚があります。
怖いですね。。。
Posted by ひろ* at 2013年06月23日 20:15
>cocoyouさん

ブレブレですか!減点!(笑)
Posted by ひろ* at 2013年06月23日 20:16
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