2013年06月21日

なぜ地方物件は積算評価が高いのか。

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昨日のブログ記事、下の方にある「いいね!」のカウントが現時点で85です。好評のようで

こちらとしても嬉しくなります。調子に乗って、今日も同じようなシリーズで書こうと思います。



最近は不動産業者さんも心得たもので、「積算>売価の物件!」などとキャッチ―な書き方をして

購入する側の不動産賃貸業の皆様の気持ちを刺激してきます。んで、わくわくしながら見てみると

札幌でしたというオチが多いんですよねえ(笑)

私は嬉しいけど、一般的にはそんなに需要ないでしょー。まあそんなこと言いながら買ってる人は

多いんですけどね、札幌。東京の人が札幌で買ってるパターンはとても多いです。



では、地方物件は何故積算評価が出やすいのか。

これは昨日書いた内容と被りますが、地方の家賃が安いことに起因する部分があると思います。



昨日仮定した例をもとにいきましょう。

1億2千万円、利回り10%の物件が地方と東京にあったとします。

東京は一部屋10万円で10部屋、地方は一部屋5万円で20部屋とします(間取りは同じと仮定)



当然ですが、部屋数が少ない方が建物は小さくなります。両方とも40平米くらいだとしましょう。

レンタブル比80%として、東京は40平米×10÷0.8=延床面積500平米。

地方は40平米×20÷80=延床面積1000平米。建物の大きさが2倍になりました。



築20年の鉄筋コンクリート造であると仮定すると、建物の積算評価額は以下のようになります。

(平米あたりの再調達価格は20万としました)

東京:500平米×20万×(47−20)年÷47年=5745万円

地方:1000平米×20万×(47−20)年÷47年=11490万



この建物の建蔽率/容積率が「60%/200%」だったとします。

どちらも容積率を目一杯つかっているとすると、土地の大きさは東京が250平米となり、

地方は500平米ということになります。当たり前ですが、土地の大きさも2倍です。



ここで路線価を考えましょう。都心を平米あたり30万、地方を平米あたり10万とすると、

土地の積算評価は以下の通りとなります。

東京:250平米×30万=7500万

地方:500平米×10万=5000万



上記より、両物件の積算評価は以下のようになります。



東京:土地7500万+建物5745万=13245万

地方:土地5000万+建物11490万=16490万



地方の方が積算評価額が大きくなりました。ざっとこんなところです。

そして注目すべき点としては、地方の方が建物の評価額が大きく土地の評価額が小さい点です。



私が昨日のブログで、地方物件は「資産の先食い」をしていると書きましたが、その根拠は

この積算評価にあります。地方物件の方が土地の価格が安いことと家賃が安いことを理由に

建物の積算評価額が高くなる傾向にあります。当然減価償却もいっぱい取れていいのですが、

減価償却を取るということは、それだけ建物の価値が減っているということになります。

これを「資産の先食い」と言わずして、何と言えばいいでしょうか。



減価償却がいっぱい取れているということは、それだけ簿価が下がっているということです。

売却した時の利益は「売価−簿価」で評価するので、売却時の税金は大きくなるでしょう。

持ち続けたとしても、最後に残るのは土地の5000万だけです。

これに対して東京は、最後まで持ち続けると土地の7500万が残ります。

どちらが資産性が高いかは一目瞭然ではないでしょうか。



私は別に「東京が優れている」「地方が劣っている」と言うつもりはありません。

東京はこのような資産性や客付の優位性があるので、利回りは低くなります。資産背景に乏しい人は

フルローンやオーバーローンで買ったら回しきれないと思います。そういう意味では、地方の

高利回り物件を積算が出ることからフルローンやオーバーローンで購入していく戦略もアリだし

私自身もその方向を模索しています。



※「東京だから客付が楽」「地方だから客付は苦しい」というステレオタイプな見解に立って

 昨日と今日のエントリーは書いていますが、実際は地域特性なども加味して現地調査をすれば

 そうではない地域もいっぱいあることに気が付くはずです。事象をシンプルにしていかないと

 話がまとまらないので、便宜的にそのようにスタンスを取っています。



要はその投資法にどのような特性があるかということをしっかり理解した上で取り組みましょう、

ということです。理解して覚悟して取り組むなら、どのような方法でも良いと思っています。

自分に向いている投資法を見つけだすことが成功への近道ではないかと考えます。



私自身は、実際に東京にも地方にも物件を持ってみての感想として、私のステージではまだ

資産性より収益性を重んじるべきだと言うことを感じております。ですので、東京だけに絞らず

こういった特性を理解した上で地方物件の高利回り案件を探していこうとしております。

地方で資産を削ってキャッシュに変えて、最後は東京で土地の比率が高いものに投資する。

そんな風に進めるのが理想、というのが個人的な考えです。



僭越ながら、あれこれと書かせていただきました。「問わず語り」なので、聞かれていないことを

勝手にペラペラと語ることについてはお許しくださいませ。皆様の投資ライフがより良いものに

なりますようお祈り申し上げます。

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posted by ひろ* at 09:08 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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