2013年06月20日

地方物件の落とし穴。

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先日の狼旅団セミナーでお会いした方とメールのやり取りをしました。その中で、地方物件の

リスクについて説明させていただきましたので、その内容をブログにも掲載しようと思います。



まず、地方物件の現状ですが、サラリーマン大家さんが地方物件を取得する一番簡単な道は

金利の高い某地銀さんで融資を引いて購入することでしょう。金利は高いけど利回りも高いので

問題なく回るだろうし、地方物件は積算評価が出やすいから融資が引きやすいから問題はなく

回るだろう、と考えて購入しているものと想像します。



次に考えられるのは、都銀さんを使う方法。ある程度自己資金がある人ならありですね。

あとは地元の地銀さんなどを頑張って使う方法。コレはけっこう茨の道ですが、その地域に対して

ドミナント戦略(限定した地域を対象として集中的に商圏を築いていく)をとっていくのであれば

難易度が高くても是非挑戦してほしいところです。



っと、少し話がそれました。

ここから先で、利回りだけで見えない地方物件の注意点を述べたいと思います。



仮に、サラリーマンに優しい地方物件の金利を4.5%、都銀さんの金利を1.5%とします。

金利差だけを考えれば3%なので、東京で利回り10%の物件を都銀さんを使って購入するのと

地方で利回り13%の物件をサラリーマンに優しい地方銀行さんを使って購入するのとは

同じくらい儲かるように見えます。



しかし、更新料の有無や基本的な家賃額の差から来る固定費の増加分なども加味すると、

東京の方が儲かるという結果になる可能性が高いのです。なぜなら、地方物件は固定費が

かかりやすい構造になっているからです。



一例を示しながら説明します。



1億2千万円、利回り10%の物件が地方と東京にあったとします。

東京は一部屋10万円で10部屋、地方は一部屋5万円で20部屋とします(間取りは同じと仮定)



この物件のあるお部屋で換気扇が壊れたとしましょう。修理の相場はそれほど地域差はないので

家賃が5万円でも10万円でも、換気扇が壊れれば2万円出費が出ます。

東京物件なら10万円のうちの2万円なので、家賃に占める修繕費の割合は20%です。

地方物件だと5万円のうちの2万円なので、修繕費の割合は40%に跳ね上がります。



さらに、各部屋で1年に1回換気扇が壊れたとします。

東京は10部屋×2万円=20万円で、地方は20部屋×2万円=40万円。

同じ利回りでも、東京の方が効率が良いことがお分かりになったのではないでしょうか。



「家賃が高くて部屋数が少ない」場合は空室になった時のダメージが大きいという問題はありますが

「家賃が安くて部屋数が多い」場合は修繕リスクが高まるという問題が発生するわけです。

好みの問題なのでどちらが優れているというわけではありませんが、この違いを押さえた上で

地方物件に挑戦するほうが望ましいと思います。



さらに付け加えると、建物自体についても差が出てきます。20部屋のものと10部屋のものだと

20部屋の地方物件のほうが述床面積は大きくなるでしょう。それに伴い、固定資産税も

高くなりやすい、ということもなんとなくわかるのではないでしょうか。



地方物件は高利回りですが、こういった運営費の問題もあります。人の流動性も都心比べて

ゆるやかなので、空室が埋まるスピードもそれほど早くありません。その地域に精通しているなら

良いのですが、そうでないならその場所が良いところなのか悪いところなのかもわかりません。



とはいえ、地方物件は上手に取得すれば目先のキャッシュを生み出してくれます。

お金があるなら最初から都心の低利回り資産性優先物件を取得するのも良いでしょうが、

手元にお金がないなら「資産の先食い」であることを理解した上で、地方物権を取得するのも

悪くない選択肢になると思います。不動産投資を進める戦略に正解はありません。先人の知恵を

拝借しながら、自分なりの戦略を構築していくことが肝要かと思います。

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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(12) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
地方物件では どの程度までの自主管理が可能でしょうか?私は個人的に そこが 事業成否のポイントになるのではないかと 思いますが?
Posted by 川村 at 2013年06月20日 12:06
考え方が変わりましたね〜。

良い悪いは確かにありますね。
Posted by ポンキュー at 2013年06月20日 13:45
地方を征服するには、地銀を利用できるようにしたいですね。
某地銀さんに資料をお渡ししましたので、しばしお待ちくださいませ。
Posted by J at 2013年06月20日 14:47
>川村さん

現地に信頼できる人がいれば可能だと思います。
私の場合、仙台は義母を立てて自主管理しています。

管理を任せても問題ないくらいの強烈な利回りで
物件を仕込めば、管理委託でも問題はないと思います。
勿論、管理会社さんが信頼できることと、お互いが
信頼できる人間関係を築けることが大前提です。
Posted by ひろ* at 2013年06月20日 17:43
>ポンキューさん

変わりましたか?であれば、皆様にご指導をいただいた
結果ではないかと思います。その節はありがとうございました。

善し悪しを考えながら、自分で結論を出すならいいと思います。
一番ダメなのは、○○さんがこれで成功したから〜と
理屈を考えずに丸パクリする人ではないかと。
Posted by ひろ* at 2013年06月20日 17:44
>Jさん

遠隔地であれ、地銀さん、信金さんの協力は必須ですね。

資料ありがとうございます。
あの物件は地域的リスクがありますが、その点について
メインバンクさんとやりあったときの資料があります。
もしその点に関してつっこまれるようなら、別資料を
出すつもりですのでご連絡くださいませ。
Posted by ひろ* at 2013年06月20日 17:46
地方のドミナント戦略は良いと思います。
ドミナントは同じ業者さんを利用できることや
土地勘も出来てくるのでメリット有りですね。
ポチクリ1票!
Posted by 埼玉swallows at 2013年06月21日 00:51
自分は、地方だから客付けが不利だとは思ってなくて、きちんとその地域の人口や「満室に出来る適性家賃」を調べた上での高利回りであればキャッシュフローを得るには東京より有利だと思っています。

東京の土地の固定資産税が高いのは当然ですが、建物の固定資産税がどちらも差が無い事により地方物件は不利に見えますが、減価償却を考えるとそうでもないというややこしさがありますね。
個人的には地方の広い土地の方が好きです(笑)

東京でも地方でも全ては場所、間取り、家賃、設備等複合的に比較しないといけないので比較しづらいですね。

東京ルールが主となっている中で、3万円以下の部屋だと原状回復の割合が負担なので止めておいた方がいいかなと思ってます。

今度、地域ごとの比較をまとめる会なんかやっても基準が明確になって面白いかも知れませんね。
Posted by すが at 2013年06月21日 01:35
>埼玉swallowsさん

ドミナントだと固まりすぎてリスクがあるかもしれませんが、
ドミナント地域自体を複数持つようにすれば分散できます。
絶対にメリットはあると思うんですよね〜。
Posted by ひろ* at 2013年06月21日 13:50
>すがさん

すがさんのコメントを参考に、その辺についても今日のブログで
ネタにしてみました。減価償却がいっぱい取れるということは
それだけ資産性を犠牲にしているということになります。
でもそれも使いようですね。普遍的にいいものなんてありませんから。

家賃3万以下は確かにちょっとつらいですねえ。
私はあれやこれやと策を講じて何とか3万円以上をキープしてます。
Posted by ひろ* at 2013年06月21日 13:53
不動産TIPS in 渋谷 勉強になったにゃん?
Posted by まさにゃまさにゃ at 2013年06月21日 19:07
>まさにゃまさにゃさん

勉強になったにゃん!
Posted by ひろ* at 2013年06月23日 20:11
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