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先日のブログに書きました通り、私は札幌３棟目と札幌１棟目で施設賠償責任保険に未加入でした。
結果、事故に遭った時の損害賠償などは自腹で払わなくてはならない状況になっております。
このままだと非常に厳しいので、とりあえず札幌３棟目から施設賠償責任保険に加入することに。
どうせならということで、普段お願いしている優秀な保険代理店の方にこの物件の保険も併せて
切り替えることにしました。
このブログを読んでいる皆様は、保険はどのようにして選定され、どの代理店さんを使って
物件の決済をしていますか？人それぞれとは思いますが、私は札幌物件を購入していた頃は
あまり知識もなかったので、不動産業者さんが斡旋する保険にそのまま加入しておりました。
つまり、代理店は不動産業者さんということになります。
不動産業者さんを代理店にしてそのまま加入することについては、多少リスクがあると思います。
まず、保険が本業ではないので、保険加入時の提案や保険申請の面で本当に顧客ニーズをつかめて
いるかがわからないということ。そして、不安定な業種ゆえに倒産する可能性が少なくないこと。
そういった要素を少なからずはらんでいると思っています。
（すべての不動産業者様がそうだというわけではなく、私の経験上そういう人が多かったという話）
私の持っている札幌１棟目〜札幌３棟目までは、購入した業者さんが既に廃業状態になっています。
保険の契約や申請は各保険会社様の長期契約センター的なところに移管されておりますが、
このセンターは保険会社様の直轄なので、契約者より保険会社様の方を向いて仕事をしている、
という印象を持っています。よって、ここに保険申請の相談をしたとしても、保険会社様の
不利益になるようなアドバイスは得られないのではないかと考えております。微妙な解釈の違いで
保険の対象と判断できるかできないか、保険金額はどこまで補償されるか・・・そういった部分に
差が出てくる可能性があると考えています。
ですので、私は施設賠償責任保険を今の保険会社さんで追加するのではなく、私の味方になって
親身に相談に乗ってくれる保険代理店さん経由で契約したいと思いました。それに関連して、
保険そのものも切り換えてしまおうと言う考えに至ったわけです。
収益物件を融資を受けて購入する場合、銀行さんが保険証券を質権に取るケースがあります。
サラリーマン大家さんに積極的に貸し出しをすることで有名な、４．５％のあそこなんかは
保険の質権をとることを融資条件にしております。
質権をとられている場合は、保険の切替の時にもその銀行さんの承認が必要となります。
面倒ですが、仕方ありません。銀行さんが納得するレベルの補償額の保険を設定することで
銀行さんから変更の承認をいただくよりほかに手はありません。
私は補償額については、火災が発生して全焼となってしまった際に、銀行さんへ滞りなく
残債の支払いができる金額を設定するようにしています。
手続きとしては
１．銀行さんに保険切替をしたい旨を伝える
２．代理店さんから見積を取る
３．銀行さんに見積を送って稟議を回してもらう
４．銀行さんから切替の承認を得る
５．既存の保険会社さんに解約の意思を伝える
６．代理店さんにお願いして契約手続きを開始する
７．既存の保険会社さんから解約返戻金が振り込まれる
８．新規の保険会社さんに保険料を振り込む
という流れになります。
保険を見直した際に「解約返戻金＞新規の保険契約金」という状態になれば、切り替えることで
手元資金が少し増えることになります。元々の補償内容が充実していて、保険を切り替えた際に
その辺を少し見直した場合には「儲かる」ケースもあります（笑）
勿論、今までの補償がイマイチであれば、逆に手元資金を出して対応するケースもあります。
保険は定期的にメンテナンスをかけておくことを推奨致します。頼りになる代理店さんを
見つけられると、その後の賃貸経営が少し楽になると思います。保険と言う武器を活用して
上手に賃貸経営をしていきましょう。
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代理店の力や担当者によっても、左右されるって僕の担当者は言ってました。本当かどうかはわかりませんが。(笑)
安心出来る保険に入れるといいですね。
築古RCだと事故が多いことでしょう。
保険の解釈に長けている代理店さんであれば、その事故の中に
一見保険で対応できそうなところがなくても、よくよく調べて
一部でも保険で対応できるところを探してくれたりします。
最初の頃はそういう代理店さんに巡り合えていなかったのですが
途中から素敵な方に出会うことができ、今はその方に全て
保険は任せるように動いています。