現在９位です。まだちょっと体調はおかしいですが、何とか持ち直してきました。
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土曜日のお話ですが、行動する大家さんの会の勉強会に参加してきました。
今回は管理についてということで、管理会社さんと自主管理大家さんがそれぞれの立場で
講演をされました。
まず管理会社さん代表として、ハウスメイトパートナーズの谷尚子さんの講演です。
賃貸営業から仲介店の店長を経て、現在は賃貸管理の支店長をされているという経歴をお持ちの
笑顔が素敵な女性です。
管理会社が入ることでオーナーの助けになれる点としては、SUUMOのオーナーレポートなどのように
個人では見ることが出来ないデータを提供することが出来ること、スケールメリットを活かした
広告や法人客との提携が見込めること、入居者様向けに２４ｈ対応コールセンターを提供することが
できることや法改正への迅速な対応、ボリュームを活かした施工単価の押し下げ、そして何よりも
管理戸数が多い事により、トラブルに対するノウハウを多く持っていることが挙げられる、という
ことでした。そしてそのトラブル事例と対応方針についてご説明をいただきました。
上記については全く異論がないわけではありません。２４ｈ対応コールセンターは自主管理でも
そのサービスを提供する会社さんに費用を払うことで対応できない話ではありませんし、施工単価も
直接発注した方が安くなるケースもあることでしょう（管理会社さんの利益を省けるから）。
他方、SUUMOのオーナーレポートや法人との提携などは確かに管理会社さんでないと難しいですね。
後半戦はハウスメイトさんが新たに開始したサービス、「rashiku」のご紹介。
壁紙と照明器具をカスタマイズで選べるプランということです。おお、これは今まさに札幌の
管理会社さんと一緒にやろうとしている企画に似ています。参考になりました。
最後に、自主管理にするか管理会社さんに委託するかということについては、
「世帯数や、大家さんが仕事にどの位慣れているか、どの位の時間が割けるか等によって、
うまく自主管理と管理会社を使い分けて頂くと良いと思います。」
ということでした。
そしてこれが一番心に響いたことですが、管理会社さんからの大家さんへのお願い。
オーナーとしての賃貸経営への思いを是非現場スタッフに伝えてほしい、ということです。
管理会社さんのスタッフの方ですら「大家さんはお金持ち」と思っている人が少なくないとか。
実際はそんなことはないのは皆様が一番ご存知かと思います。借金はあるし、トラブルはあるし。
滞納に悩まされ、税金を持っていかれて・・・。大家さん、そんなにとんでもなく儲かる業種では
ありませんよね。
管理会社さんも昔は「全部私たちにお任せください」というスタンスでやっていたとか。
でも今はそれではいけないのではないかと思っているそうです。オーナーと管理会社さんが
共に賃貸経営の成功の為に知恵を出し合って動いていく環境が必要なのではないか、と。
谷さん自身も、ある物件のオーナーさんから
「俺は一生働いてこの物件しか残せなかった。この物件は俺の人生そのものなんだ。」という
思いを聞いて、身が引き締まる思いになったという経験があるそうです。そうやって、その物件が
管理会社さんのスタッフの中でも特別なものになっていくことが、管理する側のモチベーションの
向上にもつながっていく、ということなのかなと解釈しながら聞いていました。
谷さんは非常にモチベーションの高い管理会社さんのスタッフであると思いました。世の中、
まだまだ意識の低い管理会社さんは山ほどいます。こういう意識を持ったスタッフの方ばかりで
構成される管理会社さんと出会うことができれば、安心して管理を任せられるんだけどなあ。
自主管理代表で登場したのは川村龍平さん。
今回は管理会社さん側の立場の谷さんがいる中、どのようなセミナーになるのか楽しみでしたが
AOAという場の特性、今回のセミナーの趣旨などを川村さんなりに「空気を読んで」うまく昇華した
セミナーだったように思いました。
だいたいいつも「管理会社は大家から利益を吸い取る存在」くらいの強い口調で話が進むのですが
それって結局「キャッシュフローの重要性」と説くための材料として使っているところがあるんだと
思っています。今回は自分のキャッシュフローと向き合いながら、状況に応じて管理会社さんを
活用するのも一つの考え方だ、という感じのトーンで話をされておりました。キャッシュフローを
極大化させるために自主管理をするのか、キャッシュフローはそこそこでいいから手間のかからない
管理会社さんへの委託をするのか、自分のキャッシュフローと相談しながら決める必要がある、
という具合でしょうか。
今回は１時間と言う短い時間であることもあり、普段は数字を用いて詳細な説明をするところを
精神論を中心として自主管理の効能に絞ったセミナーとなりました。多分、このくらいのレベルの
セミナーの方が一般的にはとっつきやすいんじゃないかなと思ったのはここだけの話です（笑）
自主管理のメリットとして、キャッシュフローの増大（これに伴うデッドクロスの回避）、
迅速な空室対策（退去時期が早期に把握できることにより、準備を早く行うことが出来る）、
退去引き止め作戦（退去予告の際に理由を聞いてフォローをすることが出来る）、修繕の早期発見
などを挙げておられました。
自主管理することでキャッシュフローが増えるというのは、単純に管理会社さんの手数料が
なくなることもありますが、それに加えて更新料が丸々自分のところに入るということも
その要因となります。管理手数料は売上に対して５％程度が相場ですが、これは売上ではなく
キャッシュフローベースで考えると、３０％くらいの価格になっているケースも多いとか。
それに加えて、更新料が丸々手元に残ることで、キャッシュフローが増大します。
また、自主管理のメリットとして、入居者様との距離が小さくなることを挙げておられました。
川村さんが目指すのは、江戸の長屋の「熊さん・八っつぁん」の関係のようなものだそうです。
大家さんの人となりが見えることで、入居者さんもあまり変なことは言わなくなるというのも
当然ありますし、大家として、人生の先輩として、入居者さんの相談に乗ったりすることで
相手が喜んでくれる時がとても幸せである、ということをおっしゃっていました。
あとは事例紹介。
自主管理で地デジ化を自分で行いコストダウンしたケース、駐車場をバイク置場に転用して
キャッシュフローを向上させた話、太陽光をうまく絡めて外壁塗装まで行った話などがありました。
この会の趣旨は、管理会社さんに委託するのと自主管理のどちらが優れているかを決める、
というわけではありません。どのような手法があるかを勉強して、どちらを選ぶのかは自身で
決めればよいという形であったと理解しています。その材料としては非常に含蓄があるものだったと
思います。素晴らしい企画をされた運営スタッフの皆様、講師の谷さんと川村さんに感謝。
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