2013年04月22日

リフォーム内容を検討。

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札幌1棟目が現在1室だけ空室になっております。

「だけ」と言っても、この物件は5部屋しかないので、1室空いたらそれなりに大きなお話です。

多少シーズンを外してしまっていますが、何とか埋めにいかなくてはなりません。



埋める前に、原状回復です。私自身、やることがてんこ盛りであまり気を回すことができずに

ここまで来てしまったのがいけないのですが、空室になってから見積を貰うまでに2週間も

かかってしまいました。前にもそんなことを反省してましたけど、結局またやってしまったので

改めて反省をしなくてはならないです。



今回のお部屋は、前回空室になった際に報告ネットさんできっちりと原状回復+αの状態まで

持って行ってもらいました。今回はお部屋の状態を診ながら、また報告ネットさんに依頼して

追加の設備を導入してさらなる差別化を図るか、管理会社さんで原状回復をするに留めるかを

判断しなくてはなりません。



まずお部屋の状態ですが、それなりに綺麗に使っていただいていたようです。ただ、部分的に

ダメになっているところはありますので、そういった部分は直していかなくてはなりません。

床に何か丸いものを置いた跡がついてしまっていたり、IKEAで買った和紙の照明の紙の部分が

カビが生えていたり、玄関ドアの塗装が剥げてきていたり、など。



原状回復としてやらないとどうにもならない箇所と、バリューアップできる箇所を切り分けて

どういう風に修繕するかを決定しなくてはなりません。



とりあえず、管理会社さんと報告ネットさんで見積を取って検討したところ、原状回復として

作業が必要な箇所は以下の内容になりそうです。



・洗面台下部の収納の床が抜けている

・洋間の収納扉の裏が割れている

・洋間のCFの張替



これに加えて、管理会社さんのところでピックアップしてくれているのが以下の内容です。



・換気扇修理

・建具補修



そして報告ネットさんで差別化を図ろうとしてくれているのが以下の内容です。



・窓に対するプライバシーフィルム施工

・浴室鏡交換

・玄関ドア塗装

・キッチン内部塗装

・シャンドレ交換



あとはこちらで取捨選択をしていくわけですね。



報告ネットさんがすごいと思うのは、同じ修繕をバリューアップに変えてしまうところです。

例えばですが、管理会社さんは「洋間の収納扉の裏が壊れたのでベニヤ板を張り替えます」と

提案してくれたのですが、報告ネットさんは「全身鏡を張って割れを隠します」という提案です。

クローゼットであることを考えれば、どちらの提案が入居者様に好まれるかは一目瞭然です。

収納を開けたら鏡があった方が、その場でコーディネートのチェックもできていいですよね。

それでいてお値段はほぼ変わりません。アイディアの勝利、です。



ただ、報告ネットさんの作業をまるっと全部行うと、家賃5ヵ月分くらい飛んでしまうので

全てを行うというよりは取捨選択してもう少しコストを落とすことを考えなくてはなりません。

悲しいですが、賃貸経営は原状回復に無尽蔵にお金を使うわけにはいかないのです。

これから知恵を絞ってどの項目を行うべきか検討したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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