2013年04月21日

フィリピンのプレビルド案件の考察。

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私は地味にフィリピンのコンドミニアムも購入しておりまして、その関係でフィリピンの現地を

年明けに視察しに行ったりもしています。新興国でキャピタルゲインが狙えるのと同時に、

家賃相場と供給価格のバランスがあまり悪くなく、新築のコンドミニアムでも利回り10%程度

狙えてしまうというところに魅力を感じております。外貨建てのお金が少し手元にあるといいな、

という気持ちと、大失敗して大損しても我慢できるくらいの小さなロットでやれること、

先行者利益を得られるかもしれないタイミングであれば、とりあえず目新しいことにチャレンジして

自分自身の知見を深めていきたいこと、などを理由に購入しております。



基本的には海外不動産投資はコンドミニアムの購入が真っ先にあがってくると思います。

外国人にも土地の所有権があるのはコンドミニアムだけ(超大雑把に言えばなので厳密に言うと

少し違いますが・・・)だし、実需(海外移住)にも賃貸(外交官などが対象になります)にも

使うことができます。個人的には地元の中流層あたりをターゲットにした物件とかがいいのですが

そこまで踏み込むなら現地に会社を作ったりして事業としてやるべきかなとは思います。



外国人がフィリピンで不動産を買うには、プレビルドと呼ばれる手法が一般的になるかと思います。

「これから作りますよ〜」という物件に先行投資する形です。デベロッパーさんの倒産リスクも

当然ありますので、持ち逃げされないような信頼できるデベロッパーさんを選ぶ必要があります。

支払は一括や積立などいくつかの方式があり、一括の場合はけっこう大きなディスカウントが

あるのが一般的です。積立の場合は引き渡し時に残金を一括払いする必要があります。銀行融資も

うまくやればつくらしいという話ですが、金利が高いのでどうかな〜という感じはします。



プレビルドはデベロッパーさんが価格を調整するので、ほぼ間違いなく値上がりはしてくれます。

リスクが高いころにお金を出す人には安く提供し、完成が近づいて倒産や持ち逃げのリスクが

減ってくれば、当然価格は高くしてきます。だからほぼ間違いなく値上がりする、という算段。



とはいえ、値上がりしたからと言って簡単に売れるものでもありません。私が購入したコンドを

残り2年か3年で完成という今のタイミングで売りに出していますが、引き合いはありません。

フィリピンのその辺の事情に詳しい人に聞くと、やっぱり完成前が一番高く売れるし引き合いも

多いのだそうです。私はある程度あがったらすぐ売ってしまいたい人なのですが、不動産だけあって

なかなかすぐには売れないというのが実情のようです。換金リスクもあるということですね。



では実際に引き渡しまで保有するか?という話ですが、保有すると日本に住んでいる限りにおいては

日本と同じ税制に囚われるという話があります。仮に、個人で保有して3年くらいで売った場合は

日本の税法にのっとり、短期譲渡39%の税率がかかってしまうということでした。そうなると、

やっぱり所有権が移転する前に売り抜けてしまいたい感じになります。



かつ、フィリピンは日本に比べて建物の維持メンテナンスの技術が高くありません。質の悪い

某デベロッパーさんの物件だと、10年でボロボロになるそうです。地元の不動産に携わる方に

話を聞いたのですが、某デベロッパーさんの中古コンドミニアムは、他のデベさんと比べて

だいたい2割ダウンくらいの価格でしか取引できないとか。それ以外のデベロッパーさんでも

やっぱり10年くらいすると古めかしい感じになっているように見えます。ただ、ちゃんと

メンテナンスができていて、そこまで状態が悪くなっていないコンドミニアムもありましたので

(たとえばRockwellとかは築12年ですが、そんなに古い印象はありませんでした)、いかに

信頼できるデベロッパーさんを探せるかというところは重要だと思います。



フィリピンのコンドミニアムには修繕積立費はありません。購入時に一括でデベロッパーさんに

支払っており、その資金を使ってデベさんがメンテナンスをかけていく構図です。ですので、

計画的に修繕をしないデベロッパーさんの案件を買ってしまうと、おそらく酷い目に遭います。



いずれにせよ、フィリピンのコンドミニアムの賞味期限は短いと思います。日本みたいに築40年の

マンションとかそういうのは考えらづらく、せいぜい10年持てばいい方だと思われます。

そういう意味では、プレビルドから引き渡しまでの間に売ってしまうか、持ち続けて5年くらいで

売却してしまうかのどちらかが良いのではないかと考えます。



あとは別のリスクとして、間に入る業者さんのリスクがあると思います。積立方式をとるならば、

毎月デベロッパーさんにお金を支払わなくてはなりません。長い期間のお付き合いになるので

その間に仲介業者さんにお世話になる場面が多々ありますが、そこがいい加減な仕事をしたり

内輪もめをしたりすると、とばっちりでこちらにも被害が降りかかってきます。



私が初めて購入したフィリピンのコンドミニアムは、以下のような構図でした。



デベロッパー 〜 売り側の業者さん(フィリピン) 〜 買い側の業者さん(日本) 〜 私



最初は良かったのですが、途中で売り側の業者さんと買い側の業者さんが仲たがいして、

買い側の業者さんが変更になりました。その時も既に以前の買い側の業者さんに払っていた

仲介手数料はどうなるんだとか、送金方法が変わって送金手数料が高くつくことになって

話が違うとか、色々ともめました。さらに、変わった後の業者さんが全くやる気がなくて、

返信は遅いわ、何もしてくれないわ。売却の話も本当に活動しているんだかなんなんだか、

全くわからない状態で非常にイライラしています。実体験に基づいての話ですが、そういう

変なリスクもあります。



あとは為替リスクもありますね。いくらキャピタルゲインが出ても、日本に持ち帰ろうとした際

為替相場が動いて全然儲かりませんでした、という可能性も当然ながらあります。数字だけでなく

現地通貨で使い切ることも、投資対象の国を選ぶ際の条件として考えた方がいいかもしれません。



色々書きましたが、それでもフィリピンはそこまで悪い投資先ではないと思っております。

同じ新興国でも、マレーシアは利回り5%くらいで日本の新築ワンルームと同じような利回りで

推移している状態です。正直、私としては買っても旨味はないと思います。ある程度の歴史があり

利回りも売却益も狙える市場、かつ英語が通じるということでフィリピンは悪くないと思います。

経済成長もしっかりと遂げていますし、中長期的にインフレ傾向で推移するのではないかというのも

フィリピンペソでの収入を確保するのは悪くない選択肢だと思っております。



ただ、なけなしのお金でやるものではありません。国内不動産の収益の一部を海外に振り向ける、

などの方法で進めるのがよろしいのではないかと考えます。海外一本やりで攻めるのは、個人的には

どこかで痛い目を見るんじゃないかという気がしています。あくまで漠然とした感覚ですが。



海外不動産のキッカケになったのが、アジア太平洋大家の会の勉強会でした。物珍しいからと

参加していたのですが、なかなか面白いんじゃないかと思うようになり、たまたまその頃紹介を

されていたフィリピンのコンドミニアムを購入。今は価格が2〜3割上昇しているようです。

為替的にも安いころにけっこうお金を積み立てられたので、できるだけ早期売却をかけた方が

含み益が多くなりそうだなと思っているところです。



そして私、香港にアジア太平洋大家の会の方々と行った時に、副会長のSE大家たくちゃん

有料会員になるよう勧誘されて、結局会員になってしまっておりました。入った年に関しては

正直言ってあまりメリットはなく、退会しようとしていたのですが、忘れていたら自動更新を

されてしまい「しまった、やられた!」と正直思いました(笑)



しかしその有料会員が今年に入って色々と条件が良くなっており、これならペイできるなーと

思える感じに。けっこう高めのセミナーを有料会員枠で無料招待してくれたりするように

なってきました。無料招待してもらったセミナーの懇親会で、沢田富美子さんとお話をすることが

できてしまいました。ちょっと役得だわ(笑)



そして先日は、フィリピンの一流デベロッパーさんがこれから開発する大きな案件の第一号となる

コンドミニアムの縁故販売の権利が有料会員向けに配信されました。情報を見る限り、これだったら

リスクを取って投資してもリターンが見込める可能性が高いと判断し、購入する方向で動いてます。

とりあえず予約権は確保できたようなので、今後手続きを進めていくことになるかと思います。



今年に入ってからの有料会員、なかなかいいじゃないですか・・・と思い直した今日この頃。

来年は文句を言わずに更新したいと思います(笑)

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posted by ひろ* at 09:12 | Comment(2) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私も6月にフィリピンに出張に行くので、ついでにいろいろ見てきたいと思います。

ただ、これだけのリスクをとるのだとすると売却時は最低でも購入価格の2−3倍になるのでしょうか?
Posted by 赤井誠 at 2013年04月21日 09:53
>赤井誠さん

残念ながらそんなに上がりません。
長期的に見てインフレ傾向になれば、とか
そういう前提なら別かもしれませんが。
Posted by ひろ* at 2013年04月22日 12:54
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