2013年04月20日

オーバーローンを得る為に。

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仙台2棟目候補の案件について、銀行さんに回答書を送付いたしました。



〜ここまでのあらすじ〜

仙台で、まあ購入しても大儲けにも大損にもならないだろうなぁと思える物件の情報を入手。

とりあえず買付を入れてメインバンクさんに相談してみたところ、ノリノリでやる気だったから

ライバルの買い上がりがあるかもしれない、などと理由を付けてオーバーローンを希望。

そして銀行さんも異例のスピードでオーバーローンOKの回答を出してきたのですが・・・

審査部からいくつかの難しい条件を突き付けられており、そこをクリアしないといけません。

〜あらすじ終わり〜



せっかくのオーバーローンなので、何とか与えられた条件をクリアしたい気持ちはあります。

現時点で明確な条件として出されていることは

1.物件運営費の大幅削減

2.融資期間の短縮

3.家賃振込口座をメインバンクに

4.四半期に1回運営の確認をしたい

この4点。それ以外にも確認されている事項として

A.管理会社をどうするのか

B.修繕積立費をどう貯めるか

という2点も聞かれています。



融資期間を短くしておいて「修繕積立費をどうするのか教えて下さい」とはまた・・・。

融資期間が長い方がキャッシュフローが蓄積できるでしょうが!と言ってやる、絶対に。



1が一番厄介な問題で、2は収益性が下がるという点では大問題です。3と4は問題ありません。

1については、今回購入しようとしている物件はある理由によりかなりの経費がかかっています。

価格はその経費を抜いた状態で利回りを算出していますので、特に意識はしていなかったのですが

銀行さんとしてはその部分が非常に気になったようです。結局、それに伴い融資期間も削られて

しまっている模様です。



まずこちらで考えたのは、その経費を完全に切り離した状態で見て貰えば、通常の賃貸マンションと

何ら変わらないということを立証して、通常のマンションとしての融資期間に戻して貰おうという

ことです。経費の部分は付加価値を付けるサービスであり、賃料以外の名目で入居者様から頂いている

お金(管理費など)でうまくまかなえるよう設計されています。その部分の収入と、付加価値を与える

サービスの経費を運営イメージから外し、普通の賃貸マンションとして回っている、という資料を

作ることにしました。



たとえ話で言えば、「水道代」とか「町内会費」って、レントロールに載ったとしても利回りには

算入しませんよね。それと同じように、今回の大きな経費も家賃収入とは別の枠として考えるように
 
見方を変えてもらったら、評価の仕方は変わるかもしれない・・・という発想です。



融資期間が短くなったのも、この経費があったことが遠因になっていると行員さんからは

伺っておりますので、ここの見方が変われば融資期間が延びる可能性も出てくると思っています。



そして、切り離した経費と対になる部分を家賃以外の名目でしっかり徴収されていますので、

切り離しても収支は結果として変わりません。だからこそ、経費を削減する必要もないし、

融資期間も普通のマンションと違うものにする必要はない、ということをアピールする方針で

資料を作成しました。



質問への回答については、2で言われている融資期間の減少を回避するように回答を組み立てる

方向で考えました。まずAについては、義母による自主管理を行う方針です。これにより、

年間の管理費を削減できるので、これを修繕積立費に回す、という内容にしました。Bについては

Aで答えた管理費以外に家賃収入からプールすること、ただし融資期間が短くなると修繕積立費を

プールする額が減ってしまうので短縮は止めてほしい、という論調にしました。



一方的にこちらの主張ばかりしても厳しいかと思いますので、逆にこちらからも譲歩できる案を

銀行さんに提示することにしました。



・金利の引き上げ

・融資期間変更に伴う増加したキャッシュフローを積立にする

などについてはこちらでも対応する準備がある、という論旨にしました。融資の金利は後から

交渉できますが、期間を交渉したらリスケになります。金利を高くすることで銀行さんの儲けを

増やすことができるから、その分うちにもキャッシュフローが増えるよう期間を長くしてよ、

という感じにして、お互いにメリットがある話にしました。win-winの関係が作れないと、

取引はうまく進みません。自分の主張だけでなく、相手の立場も考えることが肝要と思います。



購入前の話なので、あまり内容を明示できないからもやっとした書き方になってしまいますが、

こんな感じで作った回答書を銀行さんにぶつけました。さて、先方はどう出てくるか。

現場の融資担当の方はこちらの味方です。共通の敵は審査部。さぁ、妥当なるか!?

銀行マンの頑張りをかたずをのんで見守りたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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