2013年04月15日

建物インスペクション(仙台1棟目編)。

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一泊二日で仙台に行ってきました。けっこうな弾丸ツアーですが、今回は新幹線なので前に比べて

身体的には楽ちんです(この間はレンタカーを使って強行日程で突撃しました)。



新幹線で90分。そこから電車とタクシーを乗り継いで嫁ちゃんの実家に到着。実家であると共に

仙台の法人の本拠地でもあります。嫁ちゃんなしで一人で帰るのもすっかり慣れてしまいました。



今回の目的は、大規模修繕を控える仙台1棟目をどのような仕様で修繕するかというテーマと

買付を入れている仙台2棟目(候補)にハード面で致命的な欠陥がないか確認するというテーマの

2つです。それに加えて、仙台2棟目(候補)に条件付き内定が出ていますが、その条件を

少しでもこちらが有利なものになるようにするにはどうしたらいいか、という点を考える為

各所でヒアリングをする、ということも目的の一つでした。



土曜日の夜、到着した後で義母と仙台2棟目(候補)をどうやって良い条件で融資づけを

していくか、という形で作戦会議。話を整理してくと、いくつかの論点が見えてきます。

それぞれに対してどのような手立てを打つか、こちらで素案を考えました。その素案を作る中で

どうなっているのかよくわからないポイントについて、仲介業者さんにヒアリングして確認をする

方針を立て、簡単なヒアリング項目のシートを作りました。準備万端です。



翌日は実家にみさパパさんにお迎えに来ていただき(無理を色々頼んでしまい申し訳なかったです)

車で仙台駅へ。今回は物件の状態を診ていただくということで、プロ中のプロの夜銀おやじさん

東京からお呼びたてしてしまいました。以前、札幌にも来ていただいたことがあり、ご指摘の内容を

踏まえながら修繕計画を立てたりしております。今回もいろいろアドバイスいただく予定です。



今回、自分の物件の為だけに夜銀さんをお呼びすると(当初は1棟しか考えていなかったので)

だいぶ時間を余らせてしまうなあというのと、どうせなら何人かで共同で呼ぶ形にすれば、

呼ぶ方も経費は削減できるし、呼ばれる方も謝礼が増えるし、いいじゃないかと思案。

仲良くさせていただいているみさパパさんとJさんにもお声がけして、ご自身の物件についても

一緒に診て貰うのはどうかとご提案し、ご快諾を得ることができました。



ただ、Jさんは東京出張と被ってしまうので、当日は同席できないことに。私とみさパパさんが

代理で物件の状況をレポートするという大役を仰せつかりました。プレッシャーかかるなぁ〜。



さて、私、義母、みさパパさん、夜銀さんの4名ではじまる珍道中。

最初の現場はうちの法人が所有する仙台1棟目です。ここは今年中に大規模修繕を検討しており

どのような修繕の仕様とするべきかという点を確認するのと、ボイラー室に雨漏りが発生して

いる理由を把握するという二点がテーマになっています。雨漏りは前所有者様の頃から起こっており

売主負担で修繕することになるという認識はあるものの、仲介業者様も理由がわからずに困っていて

どうしたものかという状態になっていたものでした。



まず、この1年で自分が成長したなあと思ったのが、屋上の防水のこと。1年前に物件を購入する

目的で見た時は、屋上防水の状態なんて正直よくわかりませんでした。しかし今回はハッキリと

「全体としてはちょっと痛んできていて、屋上防水も大規模修繕の項目にしなきゃダメだなあ」

「修繕履歴に屋上防水って書いてあったけど、部分的にしかやってないみたいだ」

ということを自分で感じることができました。うん、少し成長しているぞ、自分。



それぞれの部位の塗り方や材料などを、夜銀さんのご指導の下で把握していくことができました。

これをもとに見積仕様をこちらで作り、各業者様に投げるようにしたいと思います。見積の比較を

しようにも、各社フォーマットはバラバラです。ある程度条件を統一することで、こちらも見積を

比較しやすくなります。



そして雨漏りの件。リフォーム屋さんが見ても仲介業者さんが見てもわからなかった内容を

夜銀さんは図面と現場を見ながら一発で推測してくださいました。コンクリートの打継が怪しいので

継ぎ目にコーキングした上でウレタン防水をすれば直るのではないか、ということです。ふむふむ。

早速売買の仲介業者さんにこのことを伝えたいと思います。



ところで、雨漏りの調査をする為、1階のお部屋に立ち入る必要がありました。ボイラー室が

1階の元オーナーズルームからしか入れない仕様になってしまっているので、ご協力いただかないと

ボイラー室にすら入れないという状況です^^;



事前に調整して、お部屋に入れて貰うということになっていましたので、そのついでに受水槽の

清掃もやってしまおうということにしました。どうやら前のオーナーさんはほとんど清掃を

やっていなかったようで、あまり良い状態ではないとのこと。入居者様の健康に何か問題が

生じてしまってはいけないので、入居者様にアポイントを取って入室OKの連絡をいただいている間に

やれることは全部やってしまおう、という方針で臨みました。



最後まで作業は見届けずに次の現場に行ってしまったので何とも言えませんが、水が綺麗になって

入居者様が多少でも快適に過ごせるようになったのであれば何よりです。



この後、4人でランチを食べてから次の現場に向かいますが、その話は明日にでも書きますね。

引っ張るわけじゃないんですが、既にけっこうな長文になってしまっているので・・・。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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