2013年03月24日

シェアハウス見学。

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昨日は築古RC・再建築不可・越境・連棟・建蔽率オーバー・容積率オーバーというあらゆる問題を

一手に引き受けた(?)物件をシェアハウスに見事に転用して高利回り物件に仕立て上げた事例の

説明を聞いてまいりました。施主はプチ大家さん。私の中では「なんかすごいことをやってそう」

「でも具体的に何をしているのかよくわからない」「白いメガネが異様に印象に残る」という

謎な存在だったので、その投資手法をどーんと公開するということであれば話を聞きに行かない手は

ないでしょう!と思った次第です。



シェアハウスは未だにグレーな存在です。登記簿上の建物の種類として適切なのは何なのか。

寮・寄宿舎・共同住宅・居宅・旅館など色々な案が考えられます。いずれは議論がはじまり、

何に分類されるか確定されることでしょうが、今はまだそれがなんなのかはわかりません。

種類が決まれば、建築基準法や消防法、旅館業法など関連する法律の整備が進むことと思います。



プチ大家さんはどのような法令に転んでもいいよう「寮」で登記されている物件を購入されました。

風のうわさでは、居宅として新築させちゃう業者さんもいるとかいないとか聞きますが・・・

そういうグレーなことはせず、将来的な法整備に対応できる準備を進めているようです。

東京都安全建築条例に準拠し、部屋の広さも7平米以上確保しているとの説明がありました。



プチ大家さんは都内で実質利回り20%を目指して投資をするというのが基準だそうです。

そうなると、当然一般の金融機関さんが融資をしないがゆえに割安な物件を取得していくことに。

結果として、ご本人は「ハイリスクな物件」と呼んでいますが、冒頭のような銀行が嫌いな要素の

オンパレードとなる物件に突き当たるという具合です。私の感想ですが、ハイリスクなのは

銀行さんだけで、プチさん本人はあまりハイリスクではないですね。



今回の案件も都内でネット利回り15%という驚異的な数字をたたき出しています。それでも

ご本人としては「70点!」という評価でした。20%を越えなかった為だそうです。

築古RCは築古木造に比べてリノベ費用が段違いにかかるというところが敗因だったとか。



シェアハウスですが、プチ大家さんが経営しているわけではなく、専門の業者さんに委託して

運営をしているとのことです。そちらの業者さんからのご説明もありました。私自身はいずれ

シェアハウスは飽和状態を迎えると思っているので、現在いくら高利回りが出せたとしても、

おいそれと参入するつもりはありませんでした。ですが、プチ大家さんくらいのヤリ手の方が

提携しているんだから、何か目からうろこなやり方があるのだろうと期待しておりました。



そのシェアハウスを運営する業者さんのご説明を聞いて、納得がいきました。確かにこれなら

安易にシェアハウスにするという発想ではなく、そのシェアハウスが何を提供できるかが明確で

同じ気持ちをもった人がいれば刺さってくるだろうと。そして、そういうコンセプトをしっかりと

持っている業者さんであれば、おそらく今後も大きな衰退はしないだろうと。



こちらの業者さんは日本人と外国人の交流をするシェアハウスを提供しており、その審査は

人柄や動機など、定性的な部分を非常に重視しているということです。支払い能力のような

定量的な情報はあまり気にせずに審査しているが、滞納はほぼないとのこと。



「そのシェアハウスで得られる経験が貴重で素晴らしいものである」ということを理解した

入居者様しか集まってこないから、当然支払優先順位は上位に来る、ってことでしょうね。



このやり方だったら確かに成功できると思います。私ももしシェアハウスをやるなら、自分が

ある程度内容を理解できている趣味に特化したシェアハウスにするしかないと思っていました。

ベルギービールを語り合える、バンド仲間が作れる、熱帯魚友達が増える、などなど・・・。

何かに特化して、大手が真似できないシェアハウスを作ることが生き残る道と思っておりました。

今回の業者さんのやり方は、その「特化」が非常にうまく作れています。

これができていない業者さんはそのうち「特価」に頼らざるを得なくなり、苦しくなるでしょう。



リスクがあるとすれば、運営業者さんが今の良い方向性を維持しきれるかですね。急に変節して

より拝金主義的な運営に走った瞬間に、全てが崩壊するリスクを秘めています。自分でコントロール

できないリスクを抱えることになるので、そこは早期回収でリスク軽減といったとこでしょうか。



いい話ばかりではなく、オーナーにとってあまり良くない話もあります。こういった運営を

維持していくために、同業他社さんに比べて高いフィーを(入居者様からもオーナーからも)

貰っている、ということですので、ランニングコストはかさんでいくことでしょう。その分、

物件を安く仕込む必要はあります。プチ大家さんは格安で仕込めているから、そのフィーを

お支払いしても充分に利益が出ているってことですね。



私は常々「シェアハウスは一過性のもので今後の展望としてはどうかと思う」と言ってましたが、

それは巷にあふれる普通のシェアハウスの話です。差別化が進み、そのブランディングがうまく

いくのであれば、シェアハウスは間違いなく高収益な事業になると思っています。ただし、

差別化されたコンセプトを自分で作るなら、その分自分の時間をそこに投入しなくてはならないし

コンセプトを他社提供のものにするなら、その分高いフィーを払う必要はあると思います。



一例ですが、安易に女性専用シェアハウスとか作っても、いずれ飽和して廃れていくでしょう。

しかし、女性のオーナーが女性目線で徹底的にこだわった一品づくりの女性専用シェアハウスなら

飽きられることなく競争の中でも生き残れるであろうと思っていますが、手間がかかります。

やっぱり、不動産で大きく儲けようとすると「不労所得」じゃダメなんだなということですね。

とても勉強になりました。プチ大家さん、どうもありがとうございました。



終わった後は、ジェービルさんふくちゃんOz...さんクロノスさん、kamochanさんなど

数名で軽く泡会をするということでしたので、短時間ながら混ぜていただきました。

ふくちゃんに厳しくもやさしいご指導をいただきました。先日の水道管の話に代表されるよう、

「「詰めが甘い!」ということです。確かに、業者さんに悪いな〜とか思ってしまったり、

最後になんかもう面倒だ!と投げ出してしまうきらいがあるのは事実です。具体的な事例を交え

教えていただきましたので、次はその辺をもっとしっかりとやっていこうと思います。



サラリーマンの仕事でも、わからないことをわからないままにして何となく流してしまって

最終的にそれがボトルネックになって痛い目をみたことがあります。それと同じで、不動産も

わからないことをなんとなくそのまま流してしまうと、そこでボッタクられてしまう可能性が

高まってしまうということだと思いました。具体的な手法のアドバイスもいただきましたので

今後はもっと上手にやれるよう、詰めの部分の勉強をしていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
確かに、同じ趣味の人同士のシェアハウスなら楽しいですよね。自分もそんなハウスなら住んでみたいですw
でも、シェアハウスの醍醐味は普通の賃貸では家賃が高すぎて住めない人気エリアで威力を発揮しますよね。
そんなエリアなら今後も相当の需要はありそうです。

自分がやるとすると利回り30%はないとやらないですけど。。

でも、ひろさんは色んな見学会や勉強会に出てますね〜
オープンに出来るそういった場の情報があれば是非プログに公開して頂けると嬉しいです^^
Posted by すが at 2013年03月25日 02:10
>すがさん

好立地で安い家賃という物件なら、コンセプトがなくても
今後も競争力を維持できるかもしれませんね。
好立地で格安というのがコンセプトになってくれますし。

運営を丸投げできて、そこそこ儲かるということであれば
取り組んでもいいのかもなあ、と思ったりはします。
Posted by ひろ* at 2013年03月25日 18:18
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